临沂项目可行性研的究报告.docVIP

PAGE PAGE 43 前言 1、选择临沂进行项目拓展的原因 山东华鹏公司主动找到我司要求合作——2008年10月，山东华鹏矿业有限公司在临沂与当地政府就目标地块达成开发意向，经过多家公司比较和项目考察希望能与我司就该地块进行合作。 我司针对该项目进行了详尽调研——2009年2月27日-3月3日，我司由三个部门组织的调研组到临沂针对拟合作的建设用地进行前期市场调研，围绕着城市是否具备进入条件、临沂房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调研。 该项目可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发、品牌输出的开发经营模式——目前市场条件下，知名开发商为了分散风险，以有限资金提升市场占有率，纷纷进行品牌输出的合作模式，如中体奥园以出售品牌冠名权的方式品牌输出、阳光100以30%-40%非控股股权合作的品牌输出方式品牌输出，对于我公司而言，该项目具有品牌输出的先决条件，利于我公司以一定的资金拓展多个项目。 2、调研结论 调研组调研了临沂市场8个代表项目、4个专业批发市场，对9个政府部门以及1个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈，满足对城市经济、房地产行业、消费群体的分析条件。 经调研得出以下结论：临沂市场从人口、经济和未来发展潜力来看具备进入条件；临沂市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求、土地供给有限，未来几年需求大于供给，具备进入条件；项目所在区域由于属老城区，现有项目品质相对较差，为本项目的顺利开发经营提供了机会。 建立在调研的基础上，完成该可行性研究报告。 1．总论 1．1建设项目概况 1．1．1项目背景 山东华鹏矿业有限公司拟与我司合作开发山东临沂项目，2009年2月27日-3月3日我司由三个部门成员组成的调研组对临沂市场进行机会调研并对项目进行市场调研，本可研报告是建立在调研报告的基础之上。 1．1．2宗地认知 宗地位于临沂市兰山区西北方向临沂商城中心，距离市中心人民广场6公里左右，为旧村改造项目，享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策。土地性质为住宅（60%）和商业（40%），用地性质比例可调且不发生费用，东至工业大道、南至涑堤路（涑河）、西至宏大路，项目占地（含规划路）297亩，被北园路划分为南北两块，北大南小，东地界至西地界1公里左右，沿河面较宽。宗地所在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。 宗地位置 宗地位置 老城区 临沂商城 新行政中心 城市发展方向 1．1．3可行性研究编制的依据 1.《临沂市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则； 2.《临沂市建筑工程综合概预算定额（1999）》； 3.《临沂市涑河改造片区建设项目城建费用统一收费一览表》； 4.《山东省工程建设其它费用定额》； 5. 市场调研报告； 6. 合作方提供的其他有关资料。 1．1．4结论 1、主要经济数据及评价指标 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 1 总投资 万元 63889 2 总收入 万元 86610 3 税金及附加 万元 4833 4 总成本费用 万元 75467 5 利润总额 万元 14856 6 所得税 万元 3714 7 税后利润 万元 11142 2、通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 临沂市场具备拓展进入条件； 项目所在位置符合城市发展方向，是临沂未来几年发展的热点； 在充分考虑不利因素的情况下项目收益较好，经济上可行； 项目的风险在合理的限度以内。  2．城市宏观环境分析 2．1自然地理环境 2．1．1区位 临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。 2．1．2交通 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，城市主干道较西安相比，同等级道路比西安多两车道。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。 2．1．3行政区划 临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。 2．1．4人口 人口1023万人，主城区人口146万，流动人口30-40万人，其中温州商人有8万常驻人口，流动人口中年收入百万以上1万人，千万以上千人，上亿以上十几人（数据来源：房管局产权