住宅地产营销策划长沙八方小区行销定位与推广策略初案.pptx

长沙·八方小区 概念性策划[ 行销定位与推广策略初步探讨 ]NEW VISUAL ANGLE服务创造价值2007 08长沙·八方小区项目行销定位与推广策略探讨八方小区概念性策划[ 开发与经营模式初步探讨 ]2007·August前 言 承蒙贵司信任，邀请我司参与八方小区项目的销售代理工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案属前期沟通，主要目的是在了解项目所面临的外部竞争环境、特别是市政府板块房地产市场现状和发展趋势，发现本项目面临的风险和存在的机遇。 同时充分了解本项目的内部资源与环境构成要素，从而挖掘项目独特的、不可复制的核心资源，加以无限放大和包装推广，打造出项目的核心竞争力。 着重解决本项目“卖给谁？”、“怎么卖？”这两大问题，力求双方在客户定位、产品细节调整和营销定位、推广策略等方面取得共识。·详细论证报告与执行细案将在以后各销售阶段中重点论述。我们面临怎样的竞争环境 项目区域市场研究岳麓区房地产发展现状市府/麓北板块发展现状我们凭什么在竞争中胜出项目现方案评估与优化项目地块分析项目产品优化有的放矢，打造核心竞争力项目核心资源的挖掘产品的目标客户群定位项目独特的行销主张项目的差异化竞争策略项目市场形象定位项目营销与推广原则与策略研究思路本报告从供应与需求两个角度分析了目前岳麓区市场尤其是麓北板块现有的状况及房地产发展的趋势；同时对区域客户群、项目地块特征进行分析。从而对长房八方小区项目的客户群定位与营销、推广策略进行初步探讨！战略思考：价值锁定方向 对战略的理解 为什么要制定战略 战略制定依据· 项目利润与品牌价值最大化作为战略选择的核心定位方向。3142 三、产品规划设计建议 四、营销推广策略二、开发模式与项目定位 一、竞争市场分析Contents长沙市房地产市场发展预测2006年房地产市场回顾2007年上半年房地产市场总结及后期预测06年：长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡06年长沙及各区商品房、住宅销售情况06年长沙及各区商品房、住宅供应情况 2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。 批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。 销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。 2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，总的来说供求基本均衡，天心区供求关系失衡。06年长沙市商品房价格现况与走势预期06年，商品房均价为2991元／㎡，同比下跌1.29％；但并不意味着房价下跌, 商品住宅平均售价为2691元／㎡，同比上涨5.99％，商品住宅价格仍呈上升态势 。中心城区商品住宅均价4078元／㎡，同比上涨13.78％ ，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。 无论是商品房，还是商品住宅，岳麓区为全市最低，分别为2542元／㎡和2378元／㎡。 从我们目前了解的长沙市场来看，均价在3000以下的商品住宅将越来越稀缺，07年房价仍将继续抬升。07年以来市场总体供需两旺2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60% 。同期全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%对比批准预售和销售数据来看，房地产市场放量形势明显。总体来说,房地产市场呈现供销两旺的良好势头。2007年上半年商品住宅累计供销比为0.76：1，供销失衡现象比较严重。从各区的供销对比可以看出，只有开福区的供销比接近1，其他各区供销失衡情况明显，而其中雨花区、岳麓区、芙蓉区供销失衡更加突出 2007年上半年长沙全市及各区供销对比 区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市商品住宅1.080.830.66 0.690.670.76销售均价持续增长,明显处于上升通道上 　2007年上半年，全市商品房成交均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中商品房平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。从走势来看，长沙市商品房均价目前处于明显的上升通道上，从各月的走势来看，整体价格呈上升趋势，且在今年上半年上涨幅度较为明显，今年6月份纯商品房、住宅成交均价与1月相比分别上涨223元/㎡、399元/㎡，涨幅分别为7.05%、1