万达商业地产公司的研究.docx

目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc403985409 目录 PAGEREF _Toc403985409 \h 1 HYPERLINK \l _Toc403985410 1. 公司现状 PAGEREF _Toc403985410 \h 2 HYPERLINK \l _Toc403985411 1.1. 股权结构 PAGEREF _Toc403985411 \h 2 HYPERLINK \l _Toc403985412 1.2. 物业组合 PAGEREF _Toc403985412 \h 3 HYPERLINK \l _Toc403985413 1.3. 业务板块 PAGEREF _Toc403985413 \h 4 HYPERLINK \l _Toc403985414 1.3.1. 物业销售 PAGEREF _Toc403985414 \h 5 HYPERLINK \l _Toc403985415 1.3.2. 物业租赁管理 PAGEREF _Toc403985415 \h 6 HYPERLINK \l _Toc403985416 1.3.3. 酒店经营 PAGEREF _Toc403985416 \h 6 HYPERLINK \l _Toc403985417 1.4. 融资模式 PAGEREF _Toc403985417 \h 7 HYPERLINK \l _Toc403985418 2. 万达的商业模式 PAGEREF _Toc403985418 \h 9 HYPERLINK \l _Toc403985419 2.1. 模式总结 PAGEREF _Toc403985419 \h 9 HYPERLINK \l _Toc403985420 2.2. 模式中存在的一些问题 PAGEREF _Toc403985420 \h 9  公司现状 股权结构 公司全称：大连万达商业地产股份有限公司。按照自有建筑面积计算，现为国内最大、世界第二大（第一为西蒙）的商业地产开发商、业主和运营商，同时为国内最大的豪华酒店业主（按照持有酒店数量计，共48家，其中20家自营，28家委托第三方）。 至2014年6月30日，万达商业地产有关的股权结构如下图所示，其中大连万达集团旗下及王健林直接或间接控制的公司部分并不完整，仅包含了万达商业地产招股说明书中披露的内容。 SEQ Figure \* ARABIC 1 万达商业地产股权结构图 其中，大连合兴剩余2%由王思聪持有，王健林配偶林宁持有万达商业地产3.72%股权。因此，王健林家族对大连万达集团实际上是100%控股，对万达商业地产的权益比例达到62.72%。此外，王健林间接拥有万达百货和万达儿童娱乐100%股权。此前一直炒的火热的万达旅游文化板块并未在招股书中出现。 万达商业地产对旗下子公司股权控制非常集中，所属395家子公司（大部分为项目及物业管理公司）中只有9家公司的股份由其他第三方持有，可见子公司股权融资的余地还相当大。 物业组合 截至6月30号，万达商业地产共有178个物业项目，分布于全国29个省的112个城市中。其中包括159个万达广场（71个已落成）、8个开发中的万达城、11个其他物业项目。此外还有少量的国外项目（伦敦、马德里、洛杉矶等），未包含在上述项目数中。 在这178个项目中，总共持有物业建筑面积达到93.5百万平米，构成公司资产的主体，分为5个部分：?持有的经营管理中的投资物业（自用、已租、待租、持有做增值等）；?已完工酒店；?已完工并待售的物业（主要为商业和住宅）；?开发中物业；?持作未来开发的项目。具体分布如下图所示。 在已完工14.7百万平米的投资物业中，购物中心占到10.2百万平方米，写字楼占到0.2，停车场及其他占到4.3。可见万达持有投资物业以商铺店面为主，传统的商业地产主力办公空间持有极少。 业务板块 万达细分业务种类主要为三种： ①开发销售物业（商业、住宅等）； ②开发租赁管理物业； ③开发经营酒店。 从下表可以看到，物业销售业务收入占总收入的绝大多数，因此万达商业地产实际上仍是一个销售型而非持有型的房企，在国内的房地产和金融体系下，这种以销售为主补充经营现金流的局面短期内无法改变。当然对比国内其他同级别以住宅为主业的房企，万达已是重资产型。 SEQ Figure \* ARABIC 2 细分业务收入分布 单位：亿元人民币 物业销售 住宅、写字楼、SOHO、商铺之间成本差别不大