乳山市住宅房产市场分析第一版.docVIP

房地产经济学 PAGE PAGE 13 乳山市住宅房地产市场分析 一、乳山市城市概况 乳山市位于山东半岛东南端 （ 北纬36°41′至37°08′，东经121°11′至121°51′） ，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与 HYPERLINK /view/3299.htm \t _blank 韩国、 HYPERLINK /view/1554.htm \t _blank 日本隔海相望。济威铁路、309国道和青威高速公路穿境而过。市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。境域东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1654平方公里。全市海岸线西起 HYPERLINK /view/17146.htm \t _blank 乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。 乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。属典型的暖温带海洋性 HYPERLINK /view/41483.htm \t _blank 季风气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，具有气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长的特点。累年平均日照数为2572.7小时，平均气温11.8℃，平均 HYPERLINK /view/46553.htm \t _blank 降水量744.4毫米，平均气压1013百帕，平均无霜期206天，平均相对湿度为70％。 秋、冬季以北风、西北风为主，春、夏季以南风、东南风或西南风为主，累年平均风速为3.2米/秒。 二、乳山市住宅房地产市场分布 图1-1 乳山市在地图上是一个不规则的多边形，大体形状如图1-1：其中红线围成的部分是由北环路、浦东路和开发街围绕而成的乳山市区；在市区外侧沿外环路呈环状分布的绿色区域是乳山外环区；在图中沿海岸线的区域为乳山新城区银滩区。 三、乳山市房地产市场现状 3.1 乳山市区住宅房地产市场现状 乳山市区的区位优劣分析 乳山市区是乳山的老城区，经济发达，乳山市以轻工业为支柱产业，时间较久、实力雄厚的企业多集中于乳山市区。乳山城市交通便利，通勤成本低。到旧长途汽车站（因为交通的压力，乳山市政府已规划将其迁出，新车站的规划建设地点位于外环区内）10分钟车程。离火车站半小时以内车程。商业医疗条件健全，乳山市市医院位于市中心位置，乳山市中医院位于乳山市区外缘，保证了本区高质量的医疗能力。利群、华联、家家悦等大型超市多集聚于此，为本区内生活提供了十分的便利。文化底蕴深厚，本区的幼稚园、小学不计其数，有着最悠久历史的乳山一中，为本区营建了一个很优雅的环境。 同时由于本区的年代久远，一些问题也显现出来。由于此地的人口密度大，建筑物覆盖率达，环境污染、噪声污染的问题日渐影响到本区人们的生活舒适度。而又因其再开发成本较高，很难在此区有大规模的整修项目进行。随着人们对居住环境的高要求，越来越多的市区居民迁出市区。本区原有住宅开始滑落，转为其他用途。本区的未来的房地产市场主要是商业房地产，同时本区二手房市场和出租房市场也是日渐兴盛。 乳山市区建筑产品形态 板块区域 产品形态 占比 套数 乳山区 多层 100% 5023 小高层 0 0 乳山市区的产品形态全部为多层，其他产品在存量市场基本没有出现。在未来的市场开发中应该增强产品多样化。 乳山市区户型配比 居室／面积 面积段（㎡） 主力面积段（㎡） 占比 一居室 48-80 50-70 6% 二居室 80-110 90-10 56% 三居室 90-160 110-130 38% 在乳山市的项目中，二居室占据了重要的位置。从单个户型面积看，面积较大。因为本区的购买人群主要是作为第一居所居住。所以户型偏大。 3.2 外环区住宅房地产市场现状 外环区的区位优劣分析 外环区可以算是乳山市三个板块中发展最晚的一个区域。在开发之前，此处多为农耕地，自2004年乳山市外环路的修建带动了这个区域房地产市场。本区较之银滩区距市区较近，环境优美。而且有较好的发展前景。乳山市政府已经把次区作为乳山市建设重点，重点把握。 近几年此地发展迅速，乳山的重点工业区金岭工业园开始生产活动，集中了大部分人口。乳山市法院、乳山市电视台广电大厦、乳山市检察院等的迁入，增大了次区的人口流量。乳山市前期筹划的乳山市最大的集住宿、餐饮、购物一体的利群商业城现已投入建设。前面提到的乳山市新汽车站已经在紧张的筹划安排当中。种种迹象显示了外环区在乳山市房地产市场上发挥着日益重要的作用。 但是就目前而言，外环区的生活基本设施还不是很完善，应该说次区是一个还没有显现出来的绩优股。 外环区建筑产品形态 板块区域 产品形态 占比 外环区 多层 24% 小高层 76% 外环区作为一座新开发区域，主要以小高层为主，兼顾多层，其他建筑形态没有出现。很明显