北京房地产信贷政的策与执行情况.doc

首都经济贸易大学大学生科研与创新训练项目 研 究 报 告 书 ? 项目名称： 北京房地产信贷政策与执行情况 指导教师： 冯瑞河 项目负责人： 魏伊秋 项目组员： 成璐莹、冯旭萍、陈嫩寒、雷茵 项目负责人所在院、系： 金融学院国际金融系 项目起止时间： 2010 年09 月至 2011年09 月 首都经济贸易大学 北京房地产信贷政策与执行情况 【摘要】本文通过对于国内外经济泡沫的数据分析，分析北京房地产泡沫化的程度。简要评析北京房地产国八条政策执行情况。通过对压力测试分析房价对金融机构的影响。最后提出我们对房地产未来趋势的预测以及建议。 【关键字】房地产 经济泡沫 信贷政策 国八条 压力测试 物业税 转让房产个人所得税 一、研究背景 房地产市场是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点是它既是消费品也是投资品；第二个特点就是它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，即便是我国这样快节奏的经济体。我国的房地产业从上世纪80年代开始兴起，90年代不断地发展，在近20年内取得了举世瞩目的成就，房地产业的发展不仅改善了人们的生活质量，更推动我国经济的快速增长。下面我们就国外的经济泡沫实例以及国内的数据资料来对我国房地产业进行一定的分析。 （一）国内外背景分析 地产经济泡沫普遍存在，我们从分析一个典型而与中国情况的相近的国家开始，逐步揭开房地产泡沫的面纱。 日本的经济泡沫 东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产 HYPERLINK /web/lc_sh_5 \t _blank 消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。 当时推动日本房地产泡沫的因素有很多，其中一个就是日元的大幅度升值。日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。我认为日本出现泡沫的根本原因是在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。 可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。 2.我国房地产经济概况 现如今，中国的房屋土地价格也达到了前所未有的高度，特别是09年后，短短的时间内，翻倍上涨。很多人都在担心中国会不会产生房地产泡沫。与日本当时相同的是，人民币近几年也在持续升值，而且有预期升值。在这种情况下，更不利房地产行业的健康稳定。中国并不是完全的市场经济，政府调节起了很大的作用。当房地产价格飙升时，政府就制定了限购令等严厉的政策，而不是简单地只采用了货币政策。央行在2010年连续上调了存款准备金和存贷款基准利率。这与日本政府的听之任之形成了鲜明的对比。根据以往的政策，商业银行也采取了一些措施。例如：严格房地产开发贷款管理：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。加强房地产信贷征信管理；严格住房消费贷款管理等。在严格的政策打压下，房地产价格上升缓慢。但是从长远角度看，随着城市化的加剧，涌入北京的人口越来越多，造成了对房屋的需求量增加，而土地是极度稀缺有限的资源，房屋价格上涨也会是必然的趋势。 （二）北京房地产背景分析 如今房地产业已经成为我国国民经济的基础和支柱产业之一，增长势头迅猛，但是我国房地产业发展却有些过犹不及，其主要表现为：投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀升或持续居高不下、房地