南京房地产调研报的告.docx

南京之行房地产市场调研报告 汊河新区项目 （一）区域情况 汊河新区位于安徽省东部，距来安县城 37 公里，紧邻江苏省南京市，属南京半小时工作和生活圈。新区 区位优势独特。 距上海市 350 公里，距南京市新街口仅 30 公里，距南京外环高速 5 公里，距南京长江大桥和二桥、三桥分别为 15 公里、 23 公里和 20 公里，距南京禄口国际机场 48 公里，距南京新生圩港 30 公里， 104 国道南北贯穿全境，距沪宁洛高速公路来安出口处 18 公里，宁淮高速公路南京出口处 4 公里。南京市 602 路公交车直达汊河大桥。滁河、来河、清流河在汊河交汇，直达长江。汊河港和文山码头常年通航，单船最大通航能力可达 800 吨。该区距南京经济节点、科研基地较近，距建设中的国家级开发区 — 南京高新技术开发区 6 公里，距南京化学工业园区、沿江工业区和六合经济开发区 20 公里，距南京大学、东南大学江北分校 10 公里。汊河新区与最富活力的长三角地区交往密切，处于长三角经济圈的西缘，与合肥、镇江、常州、扬州、蚌埠、马鞍山、芜湖等城市的距离不足 200 公里。 （二） 调研项目区位 汊河新城项目距南京新街口距离30多公里，车程约45分钟，距离南京长江大桥20公里，距离目前已经在建的锦绣香江南京湾项目约2公里。周边暂无配套公路，只有村级小路若干，现状有农田和待还迁村落。根据规划测算，需要新建改建配套道路14条，预算投资4.5亿元；征地拆迁10万平米房屋，按800元/平方米补偿标准，拆迁补偿8000万元，永久征地5000亩，按4万/亩标准，预算投资2亿元；安置房建设需要16.5万平方米，安置农户1200户，按1800元/平方米标准，预算投资2.97亿元，综上，投资规模至少需要约10.27亿元。 【现状图】 南京湾项目在建家居建材城 南京湾项目周边环境道路 调研地块待建公路周边情况 调研地块待建公路周边村子 公路端头情况 调研项目周边农田农舍 二、当地房地产市场情况（一）房地产市场整体状况1．汊河新城附近目前待售在售项目5-10个，且投放体量较大，市场竞争激烈；2．所有项目的90%以上的客源均面向南京城区；3．价格方面，在售楼盘高层项目均价在4000-4500元/㎡左右（精装），联排别墅4500-5000元/㎡左右，双拼在6000-8000元/㎡左右，独栋在10000元/㎡以上。4．开发规模巨大，主要产品为高层和别墅产品，目前配合着锦绣香江南京湾家居建材中心的开发，商业产品也大量推向市场。5．在售项目均有配套商业，且规模不小。6．市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，由碧桂园和锦绣香江两大地产巨头引导区域地产开发，产品卖点为低价优质宜居养老，产品本身无明显的缺点，但市场产品同质化趋势明显。7. 客户的关注点多为开发商实力、区域发展、生活配套、教育配套、建筑品质等。 8. 销售方面高层公寓多为采用排号销售模式，别墅产品主要依托销控挤压销售。 （二）楼盘详情◆项目名称：碧桂园城市花园 项目名称 碧桂园城市花园 开发商 来安碧桂园房地产开发有限公司（碧桂园控股） 占地面积 38.48万 ㎡ 建筑面积 80.8万㎡ 容积率 2.1 绿化率 35% 建筑类型 高层、联排、双拼 建筑风格 托斯卡纳 户型面积 公寓：56—330㎡ 联排：227—280㎡ 双拼：167—260㎡ 开盘时间 2011.10.6 折后均价 精装公寓：3680-4500元/㎡ 联排：4480-5000元/㎡ 双拼：7000-8000元/㎡ 独栋：11000元/㎡ 总户数 7847户 其中别墅326户 综合评价：售楼部豪华气派，小区规模初步显现，别墅区，样板区，休闲区等功能区规划有序，凸显项目设计理念；项目走的是高低搭配路线，精装公寓搭配别墅产品，在产品配套、设计上均属上乘；销售员多，接待水平较高；碧桂园项目推广力度大，从南京去现场的沿途均有大型广告牌和项目logo展示，调研途中正赶上项目排号，目测客户约20组左右，均为看房车从南京城区接到现场。 ?【项目外部图】 【公寓样板间图】118平方米三室两厅 儿童房 厨房 次卧