古田片区房地产分的析报告160327849.doc

古田片区房地产分析报告 　　一、 古田片区区域慨况 　　1. 区域地理概述 　　古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。 　　2. 区域楼市简介 　　古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐步落实，房地产市场发展迅速。 　　2004年下半年到2005年，是古田片区房地产市场快速发展的一年。2004年下半年，从东方花城、紫薇花园的顺销到汉口春天的开盘并热销，古田片区房地产市场迅速吸引了消费者的关注。而且，从汉口春天项目开始，片区房价首次突破3000元/平方米，此后片区内先后推出了香港映象、汉水熙园、博学仕府等多个中高端项目，区域房地产市场从以经济适用房为主导的市场向商品房中高档市场转型，并获得市场的认可，区域价值迅速被提升。 　　2006年古田片区平均住宅价格3415.31元/平方米，比去年同期上涨12.84%，高于全市8.26%的增长水平。从2007年开始古田区域的房地产市场出现较大幅度的增长，住宅平均价格从1月的3607.88元/平方米涨到目前的4402.76元/平方米，而且这种增涨趋势仍在延续。 　　从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。从而使得古田片区在现阶段房地产市场上形成了两极分化。 　　3. 区域配套建设 　　教育： 古田小学、武汉四中、十一中、十七中、四十三中、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院 　　医疗: 武汉市第十医院、中联大药房、康欣大药房 　　购物： 麦德龙、中百仓储、易初莲花、新世纪连锁超市 　　娱乐： 酒吧、网吧、游泳池、台球室、咖啡屋(主要集中在生活村) 　　金融： 工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政 　　餐饮： 麦当劳、艳阳天、红玫瑰火锅城、江胖子火锅城等 　　休闲： 东风公园、江滩三期 　　交通： 12条以上的公交车线路、3条巴士线路、轻轨二期 　　可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。 　　4. 区域交通网络 　　古田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨07年即将通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。 　　一线：解放大道快车道 　　解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。 　　一线：轻轨联通古田和汉口中心区 　　轨道交通一号线二期工程在一期工程基础上，分别向东、西两头延伸。西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里;东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。 　　二线：南泥湾大道联通古田和CBD 　　早在2004年，王家墩中央商务区(CBD)对外交通主“动脉”———南泥湾大道开始动工，2006年的现在，南泥湾大道即将通车。南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。 　　5. 区域规划发展 　　1) 交通规划 　　2004年7月，轻轨一期的全面通车，2005年3月轻轨二期设计开始招标，2006年3月开始全面开工。根据规划二期全长19.2公里，分为东、西两段横贯硚口，自宗关站起，沿解放大道往西，设汉西一路、古田四路、古田三路等共10座车站：而东段则直达堤角，共分6座车站。可以说轻轨将来的发展极大的影响着本区域楼市的格局，给本区域楼盘的潜在购买客户也带来了更多的可选择性。 　　2) 产业规划 　　古田产业新区和二个产业组团与江汉发展区连接，共同形成新经济产业带。依据城市道路分割情况，在古田产业新区内规划了七个产业园区。其中古田一路东侧四个产业园区，发展高科技产业，开发信息软件，新材料、