北京别墅市场动态的分析报告.doc

北京别墅市场动态分析报告 PAGE 34 北京别墅市场动态 分析报告 伟业顾问 2007年8月 目 录 第一部分、相关政策解读 第二部分、别墅区划分与概况 第三部分、别墅市场供应情况 第一节、07年上半年供应情况 第二节、07年下半年供应预测 第四部分、别墅市场需求与销售动态 第一节、07年上半年需求分析 第二节、区域销售分析与预测 第三节、二手别墅市场分析 第五部分、相关数据附表 第一部分、相关政策解读 一、别墅用地供应叫停，市场逐渐进入政策显现期： 2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),对别墅用地供应叫停，之后又几次强调、重申禁止别墅、高尔夫等项目的用地审批。政策宣布当年京城别墅市场没有产生太大波动，但到目前已经4个年头过去了，政策的影响在今年逐渐显现。 据相关数据显示，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，但同时北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨了22.9%。因此可见由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也会随之下降，但这种变化反映到市场上是一个逐渐显现的过程，而今年将会成为该政策的市场显现年。 二、国土资源局明确定义“别墅”的概念： 联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅四种产品将不再定义为别墅，不会被停止审批用地；别墅被定义是指独门独户独院，两层至三层的建筑，占地面积大，容积率低的产品，该类产品对于已经审批同意建设的，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批 三、2006年5月30日国土资源部颁布“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。此次发出紧急通知主要是为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，遏制一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。明确表示中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。 四、2006年12月国土资源部、国家发改委联合发布《关于发布实施（限制用地项目目录）和（禁止用地项目目录的通知）》。通知明确别墅类房地产开发、高尔夫球场等为禁止项目用地。 五、2007年7月3日，北京市规划委员会关于北京市一类居住建筑建设项目（招拍挂类）办理规划手续的通知：经 序号 区县 项目名称 建设单位 建设位置 1 顺义区 金泰花园二期 北京龙湖置业有限公司 顺义区后沙峪 2 河南村老年社区住宅项目 北京东方太阳城房地产开发有限公司 顺义区河南村 3 张庄村南部旧村改造住宅项目 重庆龙湖企业发展有限公司 顺义区牛栏山镇 4 密云县 云凤庄园 北京新博城房地产开发有限公司 密云县双龙水泥集团 5 翁溪庄镇西智村居住、商业项目 北京世纪光华房地产开发有限公司 密云县翁溪庄镇 6 怀柔区 山天家园 北京山天置业有限公司 怀柔区红螺镇村南侧 7 东方名苑 北京卓正置业有限公司 怀柔区雁栖湖 8 龙山新新小镇二期住宅项目 北京万通龙山置业有限公司 怀柔区庙城镇 9 山水天地 北京宏怀房地产开发有限公司 10 汉亚饲料营养科技有限公司用地 北京万通龙山置业有限公司 怀柔区庙城镇 11 桥梓镇前桥梓村住宅（绿荫小镇） 北京慧友房地产开发有限公司 怀柔区桥梓镇 12 昌平区 北清家园 北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司 昌平区回龙观 13 平谷区 金海湖碧波花园小区 北京力维斯凯湖房地产开发有限公司 平谷区罗汉石西侧 14 北京世外桃苑住宅小区 北京八通房地产开发有限公司 平谷区黑豆峪村 15 初晴里住宅区项目 北京梓韵房地产开发有限公司 16 海淀区 西苑住宅及商业项目 北京龙湖置业有限公司 海淀区四季青镇 17 四季青镇巨山新村C区住宅项目 北京新凤凰城房地产开发有限公司 18 大兴区 庞各庄镇 北京兴港房地产有限公司 19 大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地 北京金融街建设开发有限责任公司 20 榆垡镇38号地住宅项目 北京城市开发股份有限公司 大兴区榆垡镇 六、政府试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来弥补“政策漏洞”?：　　国土资源部土地利用司在全国土地市场动态监测示范工作座谈会上表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。?　　自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续