凯旋生活广场投资的可行性研究报告.doc

目 录 目 录 1 一、 总论 2 1.1 项目简介 2 1.1.1建设地点 2 1.1.2项目现状 2 1.1.3项目总体规划要求 2 1.1.4项目建筑面积指标 3 1.2项目法人概况 3 1.3编制依据 3 1.4项目建设的必要性 3 1.5主要经济技术指标 4 1.6结论 5 二、市场分析 5 2.1 上海房地产市场总体分析 5 2.2商业用房市场分析 6 2.3餐饮娱乐用房市场分析 9 2.4办公楼市场分析 10 三、投资估算与资金筹措 12 3.1投资估算说明 12 3.2建设投资 13 3.3资金筹措 13 3.4资金使用计划 13 四、财务效益分析 13 4.1财务评价编制依据 13 4.2基础财务数据与说明 13 4.3销售收入预测 14 4.3.1 办公楼出售、出租收入 14 4.3.2 商场出售、出租收入 14 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 14 4.3.4车位经营收入 15 4.4项目的损益 15 前 言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。 一、 总论 1.1 项目简介 1.1.1建设地点 凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。 1.1.2项目现状 动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。 1.1.3项目总体规划要求 项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。 1.1.4项目建筑面积指标 凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7～24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84％，绿化率25％，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。 1.2项目法人概况 企业名称： 上海建配龙房地产有限公司 住 所： 上海市普陀区真北路1531号 法定代表人：郑良贤 注册资本： 人民币贰仟伍佰万元 企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 1.3编制依据 本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规和普陀区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 1.4项目建设的必要性 1.4.1符合普陀区发展规划要求 普陀区是上海中心城区之一，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，普陀区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，普陀区的主要经济指标年均增速达15%以上，实现了五年翻番，物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。 为了进一步发展普陀经济，普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思