商业建材市场研究的报告.doc

淮安建材、商业市场分析 2009.12.11 淮安商业市场调研 一、淮安商业环境研究 1、市场格局 目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分： 淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等； 淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心； 长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等； 淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等； 东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主； 经济开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等。 总的来说：整个淮安市场分布布局上相对比较集中，基本上是以主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。在经营商品品种与经营者的来源上均有较强的外来色彩。近几年以来由于社会、经济和观念的进一步发展，本地从业人员有一定的发展和提高。 2、针对性商业环境分析 1）商圈划分 核心商业圈?? 以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。 次级商业圈?? 围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成。 外围商业圈?? 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。 2）商业形态分析 主要商业形态 代表示例 主要分布区域 平价 传统杂货铺 广泛分布各商业区内 商品陈列杂乱，档次低 购物中心 新亚商城 清江商场?淮海广场 市民购物休闲、流行时尚中心， ?商品质量信任度高，购物环境好 专营店? 报喜鸟 DOBON，婚纱影楼 大光明眼镜? 淮海北路? 装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流 超市 时代超市，苏果超市,华联超市，一剪梅超市,易初莲花 淮海路、人民路、清河路 ?数量不多，缺少24H便利店，发展较规范，货品不足 市场类 汇通，五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场 主要沿淮海南北路分布较集中 市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后 特色专营商业街 女装街、美食街 昌盛路丰登路、人民南路? 环境差、档次低、规模小 ? 淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平， 缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。 以上对淮安整体商业市场环境有了大概了解。下面将针对淮安建材市场、目前在售的集中型商业，以及项目地块周边在售商铺、二手房的情况做逐一了解。 二、建材市场调研 1、目前淮安建材市场的现状 从分布来看，淮安的建材市场主要沿淮海西路、翔宇大道以及淮阴区的香港路分布。 从规模看，以沿翔宇大道的国际商城为最，是淮安最大的建材市场，目前的规模大约有800亩左右；而淮海西路的华丰装饰城和淮海装饰城连接在一起，规模也较大。 从档次看，以锦绣精品装饰城档次相对较高，中高档卖场；而华丰装饰城和淮海装饰城则是中档装饰商业街；而国际商城由于规模较大、经营品类齐全，中高低档产品均有。而香港路的建材市场则是低档产品。 从经营品类来看，以国际商城的品类最为齐全；华丰装饰城和淮海装饰城经营品种也比较齐全；而锦绣精品装饰城则仅经营门、洁具和地板，品类较少。 从租金来看，沿香港路建材市场由于档次较低，租金最低在23-26元/平方米/月；而国际商城由于运营时间不长，租金也相对不高，在26.4-36元/平方米/月。沿淮海西路分布的华丰、淮安装饰城的租金最高，大约在34-42元/平方米/月，而且锦绣装饰城由于经营精品装饰产品，租金要高于淮海路的其他两个装饰城，负一层的租金35-38元/平方米/月，地上一层位置较好的铺位50-55元/平方米/月，位置较差的铺位45-50元/平方米/月；地上二层与一层租金相差不大（主要是由于每层的经营品种不同，两层之间没有直接的竞争）；而淮海南路的家具城租金在31-42元/平方米/月，各层之间有一定的租金差价。 从面积来看，国际商城是以10-40平方米为一小间，可以租/售几个小间；而淮海路上的装饰城主力面积区间是35-70平方米。 从售价来看，只有国际商城出售，均价5500元/平方米；其他卖场只租不售。 从经营现状来看，以淮海西路建材、家具市场经营最好，目前是一铺难求。 目前建材专业市场基本上以招商、招租的形式为主，不以直接出售；只有国际商城目前租售并举。 2、目前淮安建材市场存在的问题 大多数都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后； 建材城内部布局不合理，造成不同楼层之间的竞争，如淮安家具城一层和二层都是经营家俬，造成一层和二层之间的竞争，直接导致的就是二层的租金要低于一层；相反的案例是锦绣精品城，一层、二层分别经营不同品类的商品，两层之间没有直接竞争，因此两层之间租金差别不大。这也