成都市二手房市场的分析报告.docVIP

成都市二手房市场分析报告 在不同寻常的2004年里，成都人对于房价的关注已经到了无法比拟的地步；举个例子，一周前去一个苍蝇馆子吃饭，我以前是这里的常客，与老板之间自然有些熟识，得之我仍然从事房地产行业，便耐心的向我询问起最近的市场情况以及他房子的价格，原来他是想置换一套新房；当然这样的谈话在公交车上或者其他公众场合也随时可以听到。 2004年11月，初来的寒意并没有让这个被房地产业内称为“政策年”的房屋价格降温，仅在4月底，国务院及国务院办公厅连续发布了三道命令：房地产开发项目资金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定投资项目。5月建设部又出台了《经济适用住房管理办法》，进一步遏止购买经济适用房投资行为。10月13日，成都市房管局公布《成都市经济适用房销售管理暂行规定》，明确指出成都近两月房价涨幅过高，政府将投放适量的经济适用房平抑偏高的商品房市场价格，使房价回到正常的轨道。10月28日，温家宝在深化改革严管土地工作电视电话会议上指出：不得低价出让土地，成都市立即作出反应。10月29日，中国人民银行决定调整人民币存贷款利率，金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点。成都市的房价在经历了一次次政策洗礼之后，仿佛即将迎来新的春天,开发商和消费者在面对一系列的政策时，却有不同的看法，开发商认为：由于能购买经济适用房有众多的条款限制，加之在市场条件下，决定商品价格因素有两个，一个是生产成本，一个是供求关系。诸多方面原因决定了经济适用房对市场的冲击很小；消费者认为：这对购房者来说是件好事，但大多数人又不符合购买的要求，这样就依然有很大一部分客户会继续选择商品房，经济用房对市场的影响依然不会很大。 这一切似乎让人们变的扑朔迷离，如果明年初的经济适用房出来后，没有达到预期的平衡市场的效果，势必成都市的房地产价格会有一个大的动荡。 都市二手房成交情况分析 1、2003年成交情况分析 从有关方面获悉，去年成都市五城区和高新区的二手住房成交25211套，二手房对房地产交易增长的贡献率达到了52.4%，首次超过商品房。成都二手房市场在进入2004年后魅力不减，年后平均每天的过户量达到120套左右。从成都市房管部门去年全年的交易数据统计可以看出，成都市二手房有三大变化： （1）交易增长快 去年，五城区和高新区二手房买卖成交面积244.61万平方米，同比增长62％。其中住房成交25211套，成交面积201.4万平方米，同比分别增长71.8％、77.5％。与以前不同的是，自1998年开放住房二级市场以来，二手住房中一般私房成交量增幅，首次超过已购政策性住房成交量增长幅度，意味着未享受福利分房待遇的人，其住房升级换代的步伐也在加快，住房买卖的动机呈现多样性特点，保证了二手房市场的可持续健康发展。 （2）中等户型俏 去年全年二手住房套均成交面积为79.9平方米，但与新建商品住房比较，仍保持26平方米的套型差异。其中，已购政策性住房成交套均面积为69平方米，其他一般住房成交套均面积为87.4平方米，两者差距18.4平方米。可以看出，前者出售目的以住房升级换代为主，后者的目的则具有多样性。 （3）贡献超新房 去年五城区和高新区二手房交易面积在全部房屋交易面积中的比重为24.8%，较上年增加6.1个百分点，比重不断加大。二手房与新建商品房成交面积之比为1:3.03；二手房对房地产交易增长的贡献率达到了52.4%，首次超过商品房的贡献，拉动房地产交易增长11.6个百分点。 2、2004年1至4月二手房成交情况分析 据有关数据显示，今年1－4月成都房地产市场异常活跃，成交迅速放量，商品房1－4月销售面积304.2万平方米，同比增长42.48％，但供给出现136.7万平方米的缺口；二手房1－4月成交103万平方米，同比增长55％，其中住宅增长幅度达到64％，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。1－4月房价持续上涨，商品房与同期相比上涨196元/平方米，二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。然而，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。 3、2004年1至8月二手房成交情况分析 今年1至8月，五城区二手房成交206.77万平方米，比去年，同期增长42.78%。其中住宅172.43万平方米，同比增长47.09%；非住宅成交34.33万平方米，同比增长24.45%；已购政策性住房成交51.53万平方米，同比增长17.66%；非政策性住房成交108.82万平方米，同比增长73.61%。 今年1—8月，二手房占房地产市场成交总量的比重进一步增加，二手房与商品房之比达1：2.64，而2003年仅为1：3.03。也就是说，每销售10套房屋，其