成都置信雅安土地的调研报告.docVIP

主题： 雅安市姚桥5号地块调研及分析报告 日期： 呈报： ●雅安地块投资开发，项目净用地面积 198.26 亩，开发期 5年。其中5-A净用地面积97.19亩，5-B净用地面积101.07亩，拍卖底价为 200万元/亩。本地拍卖雅安市政府邀请各大开发商进入雅安，预计土地拍卖竞争将加剧。 ●土地获得方式：拍卖。 ●市场特点：政府出让土地少，市场放量小（目前仅2个楼盘在售），房价处于同等二级城市的首位，均价在4800—5200之间，二手房价格在4000—5000之间。 ●本地块处于城市新区，配套设施正在建设之中，市政府将在明年3月移至本区域，未来发展潜力巨大。 雅安市姚桥5号地块调研及分析报告 目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc277856403 一、项目基本情况 PAGEREF _Toc277856403 \h 3 HYPERLINK \l _Toc277856404 二、区域房地产市场分析 PAGEREF _Toc277856404 \h 9 HYPERLINK \l _Toc277856405 三、项目SWOT分析与定位 PAGEREF _Toc277856405 \h 14 HYPERLINK \l _Toc277856406 四、项目开发策略建议 PAGEREF _Toc277856406 \h 15 HYPERLINK \l _Toc277856407 五、项目财务分析 PAGEREF _Toc277856407 \h 16 HYPERLINK \l _Toc277856408 附件一、静态利润测算 PAGEREF _Toc277856408 \h 18 HYPERLINK \l _Toc277856409 附件二：动态利润测算 PAGEREF _Toc277856409 \h 20 一、项目基本情况 1、雅安市概况 1）城市区位： 雅安市位于川藏、川滇公路交会处，距成都120公里，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现代中心城市与原始自然生态区的结合过渡地带，是古南方丝绸之路的门户和必经之路，曾为西康省省会。它是四川省历史文化名城和新兴的旅游城，有“雨城”之称。北为阿坝藏族羌族自治州，西与南为甘孜藏族自治州和凉山彝族自治州，东面有成都、眉山、乐山3市，市域呈南北较长，东西较狭的不规则图形。概括起来讲，雅安东邻成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，素有“川西咽喉”、“西藏门户”、“民族走廊”之称。雅安市幅员面积1.53万平方公里，辖一区七县，总人口151万。青衣江穿过雅安全城,城市依山傍水而建,优雅而恬静,是四川最宜居住的城市之一。 2）交通概况 雅安境内现有国家级高速公路一条——成雅高公速公路，另外国道318、108及省道210、305、211穿越市境。 根据《雅安市川西综合交通枢纽规划》确定的具体目标，在对外交通服务目标上，雅安市将加强与成都经济区、攀西经济区、川南经济区、川东北经济区、川西北生态区的合作，实现雅安至东北部的成都0.5小时交通圈，至东部的眉山、乐山1小时交通圈，至南部的攀枝花3小时交通圈，至西部的康定1小时交通圈，至北部的马尔康2小时交通圈。 在市域交通服务目标上，雅安市域范围内实现“112”交通圈，即以雨城区为中心，一刻钟至相邻县政府所在地（名山、芦山、天全、荥经），1小时基本到达市内各县（区）政府所在地的交通圈，各县（区）之间实现2小时内到达。 3）经济概况 雅安经济结构主要以第一产业和第二产业为主， 第三产业中旅游产业比重较大，带动了雅安的城市经济增长。在四川全省21个地、市、州中，雅安国民生产总值（绝对值）位于第七位，远远落后于绵阳、德阳、乐山、南充甚至内江、达州等城市。 2、城市规划与区域发展 1） 城市规划布局 “双心、两轴”组团式城市布局” 2）规划大纲 规划以旧城为依托，重点发展沙湾——姚桥组团，发展、完善多营组团的同时，以项目为启动，配建基础设施向大兴方向拓展城市用地。 城市远景发展用地范围以东至大兴、西至多营、北至北郊、南至南郊的可用地为限，再争取部分低山用地作为城市公共绿地，总用地约在34平方公里以内，远景总人口在35万人左右。 整个城市形成以西城、河北、上坝组成的旧城和姚桥新城为中心，以青衣江为东西主轴，以陇西河、周公河为南北次轴，形如“鲲鹏展翅”的“双心、两轴”的组团式城市布局结构。 3）功能分区组织 ??? 规划将雅安市城市中心区划分为4个城市功能