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简析房地产市场宏观调控非均衡理论基础 　　【摘 要】：房地产市场作为国民经济的支柱产业，是近年我国政府宏观调控的主要对象，但其调控效果不尽如人意。非均衡理论代表经济理论的发展趋势，更加符合现实市场。因此制定宏观调控政策必须建立在运用非均衡理论对我国房地产市场进行分析的基础之上。 　　【关键词】：均衡；非均衡；房地产市场；宏观调控 　　中图分类号： F28 文献标识码：A 文章编号：1002-6908（2007）060071-02 　　 　　一、引言 　　 　　 房地产市场是关系到国计民生的重要生产和生活资料市场，引导和促进我国房地产市场持续、健康、稳定地发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的宏伟目标。然而相当长一段时期内，我国房地产市场存在总量投资过度与结构性投资不足共存等多种矛盾，呈现出商品房空置面积不断扩大而房价持续大幅上涨等局面。从经济学的角度进行分析，上述局面实质上反映出我国房地产市场有效需求和有效供给的总量以及结构等方面的失衡问题。如果这一系列问题长期存在而得不到有效解决，必然会导致我国房地产市场经济效率丧失、社会整体福利下降，对于我国房地产市场的持续健康稳定发展、乃至整个国民经济的发展都将成为难于跨越的障碍。因此，房地产市场成为近几年我国政府宏观调控的主战场，但调控结果却不尽如人意。 　　有关房地产市场有效需求和有效供给问题的研究，国内外专家学者大多采用西方经济理论中发展比较成熟的局部均衡理论或一般均衡理论作为分析工具。对于市场经济已趋成熟的西方发达国家，局部均衡理论或一般均衡理论无疑具有一定的实践基础和普遍适用性；但是对于我国，市场经济体制尚且处于完善过程之中，简单地运用局部均衡理论或一般均衡理论进行理论分析和市场实证研究，应该说还不具备充分的前提条件。 　　考虑到局部均衡理论或一般均衡理论的假设条件与现实市场的巨大差别以及房地产市场的特殊性质，本文认为运用非均衡经济理论对房地产市场进行理论分析，建立相应的非均衡计量经济模型进行市场模拟和预测等实证研究，将能更加准确地把握我国房地产市场发展的实际状况，探究其发展过程中产生的偏差及问题症结，进而采取相对更加精确的、可以预测结果的宏观调控，引导我国房地产市场持续健康稳定地发展，具有更大的现实意义。 　　 　　二、均衡理论与非均衡理论比较 　　 　　 均衡经济理论是西方经济学研究最为成熟、应用最为普遍的经济理论之一。西方经济学借用了物理学中均衡的概念，认为经济学中的均衡是指这样一种状态：经济系统相互抗衡的力量势均力敌，或是说市场供给和需求的大小相等，交易行为各方都不具有改变当前经济行为的倾向，使得整个经济系统保持当前状态稳定不再发生变化的状态。 　　西方经济学家认为，市场均衡状态对于决定市场交换价格和数量水平，以及实现有限资源的最优化配置都是非常必要的条件。截至目前，对经济理论和实践产生深远影响的市场均衡经济理论是马歇尔的局部均衡理论和瓦尔拉斯的一般均衡理论。瓦尔拉斯式的均衡理论核心要点可概括为：以完全竞争市场为研究对象；均衡状态是市场经济运行的常态，超额供给和需求都是暂时的或局部的，可以迅速得到市场机制的内部调整，市场可以自动实现安全出清；超额供求的唯一调节信号是价格，价格具有充分的弹性，且调整过程瞬间完成，市场交换必然发生在价格均衡点上。 　　 显然，瓦尔拉斯式的均衡理论是极其抽象、高度理想化的。观察现实社会经济中的市场交易活动，几乎没有哪个市场能够完全符合局部均衡理论和一般均衡理论所分析和描述的瓦尔拉斯均衡。原因与其他西方经济理论存在的问题一致，上述均衡理论都是建立在以下一些近似苛刻的假定条件之上才能实现：市场是完全竞争的市场，不仅不考虑垄断因素，而且忽略政府干预；市场交换只发生在均衡价格上，因此市场可以自动完全出清；市场上每个经济参与主体的地位平等，都能及时准确地获得完全的信息；价格作为唯一的决策变量，其涨跌是完全自由而且迅速的。 　　局部均衡理论或一般均衡理论的数理逻辑相当优美，然而现实是没有哪个市场是完全竞争市场，市场的价格调整需要时间，交换可能发生在错误的均衡价格上，市场难以实现自动出清。可见均衡理论的假想市场不等同于现实市场，只能是有限地接近，正是这个原因在一定程度上限制了均衡理论的现实应用。放宽其前提假设、结合现实经济问题进行扩展与改进是经济学发展的必然趋势。于是，更加接近现实市场的非均衡经济理论得以重视，突尔拉斯式的均衡理论在西方经济学中的统治地位，取得一席之地。 　　 非均衡经济理论起源于二十世纪三十年代，二十世纪六、七十年代得到较快发展。从凯恩斯开始，帕廷金、克洛沃、巴罗和格罗斯曼、贝纳西、马林沃德等经济学家逐步奠定和完善了非均衡的理论体系。克