新世界项目开盘营销总案_[全文].doc

新世界项目开盘营销总案 策划组　/　时代营销组 2003年1月9日 1项目产品定位 11/a.1项目描述 项目名称：时代新世界Ｉ期（下称“项目”） 位置：禺东西路省军区旁 套数：北塔：210套 南塔：208套 建筑面积：71,100M2 住宅面积；26,483M2 现时工程进度：正处于棚栅拆除阶段 竣工日期：2003年6月底 1.2定位 项目Ⅰ期定位为： “南塔服务式公寓+北塔高档住宅”； 住宅：邻近东站及地铁、外型时尚、景观开扬、配套设施完善、装修精良、优质物业管理和服务。 公寓：首创独立式居家服务公寓：邻近东站、提供居家式的环境和服务、由专业公司管理、具安全感、价格适宜、简约时尚、配有专用会所、时尚健身俱乐部。 由于难以预见项目Ⅱ期对Ⅰ期的影响，故在Ⅰ期的推广中淡化对Ⅱ期的描述。 2项目市场定位 2.1目标客户群 住宅：目标消费群以楼盘所在区域为基础住宅：沙东村村民、本区域生意人、军区、投资者、2公里范围内； 公寓市场定位：港资及外资企业驻穗商务人士； 2.2利益点诉求 性价比——区域独一无二的产品品质；“东站物业，超值价格/新世界在南中国最大型综合物业/高而不贵，真的实惠”； 标志性形象——外形双圆筒设计，色块丰富，飘逸灵动，洋溢时尚风情，标识性强，身份认同；； 户型设计——融合现代建筑的设计精华，运用时尚之圆与现代之方的概念，内方外圆，实用率高； 三个“立体”——立体绿化体系（架空层绿化、空中花园、超大阳台）、立体交通体系（高速路、内环、外环、地铁3号线、广九铁路、穿梭巴士）、立体配套体系（通过穿梭巴士编织周边的教育、会所、娱乐、购物等配套、南塔的公寓服务、Ⅱ期的配套远景）； 公司实力——现楼发售，信心保证； 公司品牌——附加价值：客户服务、教育系统等资源共享； 区域前景——发展商信心支持升值前景：南塔整栋保留开建广州真正“家居式服务公寓”/“一个标志性物业托起一个区域！” 3项目形象定位 3.1方案一：北天河壹号 3.1.1说明 表现项目标志性物业的市场地位； 突出发展商的实力； 体现项目对所在地段价值提升的作用。 3.1.2引申与外延 沙河地区是广州一个主要的物流集散地，也是财富聚集带。但一直以来给市民的印象是脏乱差，而天河在广州市民心目中是现代化、商务和财富的象征。“北天河”概念的提出，加强了置业者对沙河地区的心理认同，有助于扭转市民对沙河地区的传统认识，无形中提升了项目的地段价值； 配合市政府在东站北广场规划与建设的逐步完善这一重大市政举措，“北天河”概念的适时提出，可以加强市民对沙河地区的未来区域发展信心； 凭藉新世界的实力，项目的出现将改变和提高该地区的地段价值和繁荣程度，表现新世界品牌力量所在； “北天河”是城市中轴线的起点； “壹号”恰当表达了项目的市场地位，新世界开发本项目的理念是以“一个楼盘带动一个区域”的宏大气势和手笔，将在该地区建成楼高57层和2栋约30层包容住宅、公寓、写字楼的大型多功能复合型物业，必定带动北天河地区的发展。 3.2方案二：外圆内方、四通八达 3.2.1说明 这一定位语主要从通过对项目1期的产品型状借喻作为引子，对项目交通、商机进行概括： 3.2.2引申与外延 Ｉ期南北塔型状恰好是外圆内方，体现了时代项目的建筑特色； “外圆内方”的形状是铜钱的形状，隐喻无限的财富与商机； “外圆内方”是国人追求的理想人生境界； 由于时代新世界地处广州的交通枢纽，邻近东站、广深高速以及亚洲最大的立交系统：沙河立交。“四通八达”把项目的交通优势表达得恰如其分。 4传播策略 4.1广告调性 “大气、时尚、直白、实际”； 以紫色和黄色为主色调。 4.2 企业品牌元素的应用 30年新世界，成就万千梦想； 新世界发展的优质楼盘，体现时尚简约的生活方式； 开创沙河新居住格局。 4.3 项目VI系统 突出项目是“北天河”第一的概念，与本项目标志性的外型设计，强调第一性和本项目的外圆内方的建筑风格。具体设计见附件（方案一、二各附两个设计方案）。方案还在修改过程中，稍后呈递。 4.4广告语 外圆内方、四通八达 缤纷时代，活出精彩！ 打破优质物业界限，改变沙河居住格局！ 北天河壹号居住社区 5推售策略 5.1执行时间 2月22日悬念广告及形象广告推出； 2月中企业品牌推广及项目区位介绍等软文出街； 2月25日接手销售中心及示范单位； 2月28日正式开放示范单位； 3月22日正式发售。 5.2推出产品 北塔住宅。开盘阶段以北塔2-10层单位为重点，部分高、中楼层作为配合推出。 5.3回收预期 北塔总回收金额：12,000万元 销售率：2003年完成住宅销售额85％左右，即180套以上； 回收额：完成销售额9,800万元； 出租率：2003年完成公寓出租率60％以上。 月份 套数 销售额 主要营销阶