房地产项目财务可的行性分析.docVIP

1.引言 上世纪九十年代后期我国的房地产蓬勃发展起来，各地的房地产价格每年以10％至50％增长，开发量也以每年约50％至100％多的速度增长，房地产业成为社会的热门产业。投资过快过大，价格偏离普通消费者的购买能力，房地产逐步成经济、社会的潜在的不稳定因素，为此，国家相继于2005年出台了“国八条”、于2006年出台了“国六条”，以及2007年对房地产出台的金融政策等一系列的宏观调控政策，对平抑房价、控制投资规模起到了积极的作用，目前房地产价格基本稳定，有些地方出现了回落。另一方面，土地资源的稀缺性和不可再生性，加上土地市场的越来越规范运作，土地招牌挂价格上涨很快，现基本占到了房价的30％－70％；近两年物价攀升较快，钢材、水泥、劳动力等价格上涨很快，导致建筑成本大大提高；土地成本和建筑成本提高致使开发资金投入加大，宏观调控加大了项目销售周期，导致财务成本大大增加。 因此，房地产开发已告别了暴利时代，彻底告别了以前只要有项目就有效益的机会，房地产经营风险日益凸显。在这样的形势下，选择房地产项目必须慎重，必须对项目的进行产品定位分析、市场调查分析、市场趋势分析、现金流量分析、投资分析等一系列的可行性分析。本文就笔者所在区域某一特定房地产项目－XX，从财务角度展开投资分析，论证项目的可行性。 2.XX项目概况 2.1项目简况 1、项目名称：中房XX 2、项目地点：浙江德清武康城东新区，东为永平路，北靠武源街，南临香溢山庄，西为雅兰国际大酒店。 3、开发单位：德清县XX置业有限公司 4、项目规模：总用地面积36756平方米，总建筑面积71081平方米， 5、开发年限：3年（项目假设于2006年三季度开始，于2009年二季度结束） 2.2项目主要经济技术指标： 总用地面积 平方米 36756 总建筑面积 平方米 71081 地上建筑面积 平方米 59000 其 中 住宅面积 平方米 55130 商业 平方米 1926 物管及幼儿园 平方米 243 自行车库 平方米 744 汽车库 平方米 957 半地下建筑面积 平方米 2010 其中 物管 平方米 384 自行车库 平方米 1626 地下建筑面积 平方米 10071 建筑密度 28% 容积率 1.6 绿地率 30% 停车位 个 374 其中 地上车位 个 132 地下车位 个 242 户数 户 546 其中 小户型(90㎡ 及以下） 户 422 (占70%） 大户型(90㎡ 以上） 户 124 (占30%） 3．投资、收入估算及现金流量 3.1项目投资估算 3.1.1如何进行投资估算 进行房地产项目投资分析，就必须对房地产项目进行很准确的投资估算，投资估算可以按照房地产会计科目中的开发成本下属的明细科目和期间费用科目分项进行，在一般的投资估算表中分别列出征地及补偿费、前期工程费、房屋开发费、基础设施费、公共配套费、其他开发费、期间费用等七大项（小型项目可不设基础设施费、公共配套费），再根据费用类别和分项工程设置估算小项。投资估算涉及工程技术、营销策划、开发运作等各个领域，专业性很强，在估算依据及估算金额上，必须深入调查、和开发部、工程部、销售部等各个部门通力合作。在此基础上反复论证得出较为准确的数据，并确定投入的具体时间，再编制投资估算表。 3.1.2XX项目投资估算 XX项目投资估算表 序号 项 目 建筑面积﹝㎡﹞ 单位成本 ﹝元﹞ 费用额﹝万元﹞ 备 注 1 一、征地及补偿费用 68828 907.58 6,246.68 　 2 其中:土地费用 68828 881.14 6,064.74 土面积36756㎡单价110万元/亩 3 契税 68828 26.43 181.94 契税税率3% 4 二、前期工程费 68828 46.11 317.36 　 5 其中: 规划设计费 69071 8.00 55.26 　 6 建筑设计费 69071 20.00 138.14 　 7 环境设计费 69071 2.00 13.81 　 8 勘探费 69071 1.00 6.91 　 9 规费 68828 15.00 103.24 　 10 三、房屋开发费 68828 1265.85 8,712.62 　 11 1、建安工程费 69071 1069.72 7,388.66 　 12 其中：小高层住宅 35481 1150.00 4,080.32 　 13 多层住宅 23519 850.00 1,999.12 　 14　 地下工程 10071 1300.00