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教育地产的运营模式和发展战略 当跨界成为一种时尚，对于房地产开发商来说，就意味着不断寻找到新卖点。当体育遇到地产，就有了奥林匹克花园模式；当旅游遇到地产，华侨城从广州一路开发开到北京；当?SOHO?遇到地产，潘石屹就比电影明星还要红。所以，当同样作为主题地产的教育地产模式一出现，便引得市场各路英豪“竟折腰”，成为地产行业成功嫁接模式并广为推广。 不独中国，多数国家都在行动！ 在英国，为了能让自己的孩子上好学校，中产阶级家长热衷于到好的学区买房，这样做的结果，就是使得地区房价暴涨。 在加拿大，好高中周围的住宅奇货可居，择校现象最严重的多伦多、温哥华等城市，好的公立高中周边住宅，比一般高中周边的同类住宅贵一倍甚至几倍，是司空见惯的事。 在美国，密歇根大学所在的安娜堡市，曾被《福布斯》评为“买房价格超过实际物值”的城市之一，因为全市有?48?所小学、32?所中学和18?所高中，加上私立学校，吸引了相当多的中产阶级以上的家庭趋之若鹜。 …… 敏锐的房地产商嗅到了教育地产的商机，抓住了消费者关注子女教育的心理，适应现代社会发展的要求，开发自住投资相宜的教育地产，从而构建了地产与教育的共赢发展模式，教育地产开始形成了幼儿园、小学、中学甚至大学预科的一条龙教育体系，使得教育地产不再是一个包袱，楼盘学校也成为一个相对独立运作的项目，成为一个新的利润增长点。 与一些单纯的概念炒作相比，教育地产已经成为一种成熟的开发模式。概念炒完就容易忘记，而教育地产却能满足开发商、学校、业主和政府多斱的需求，教育地产由此构成一条完整“生态链”，生生不息。 经过不断的模式化、品牌化、市场化运作，教育地产所蕴藏的巨大经济效益和社会效益开始浮出水面。教育地产从某种意义上说，是一面旗帜，它代表着一个城市未来发展的斱向，同时，教育地产也是一个标志，它标志着地产项目的规模与企业的实力。在为企业带来品牌效应的同时，其中蕴含的不能以货币形式予以估算的社会和经济附加值，更是吸引着家长们的置业取向。“教育地产”种下的是文化的常青藤，将地产的墙头布满绿意。教育因地产而兴，地产因教育而热。二者相得益彰，带来的是社会与经济，发展商与业主连环多赢结果，带来的是一条联结社会、学校、房地产企业、家庭多斱日趋成熟的市场价值链。 《教育地产的运营模式和发展战略》是 “地产商业模式创新”十大系列（旅游地产、体育地产、影视地产、演艺地产、产业地产、总部地产、创意地产、文化地产、养老地产、教育地产）之一。至此，我们已经将绝大多数的功能地产，或者更精确地说是地产的功能初步研究告一段落，前后持续了?1?年?3?个月。在未来立体开发中，不要说这个项目是养老地产，那个项目是教育地产，另外那个项目是体育地产。事情将不会这样，只要有老人居住，就得考虑到养老功能的开发，只要有孩子居住，就要考虑到教育功能的对接或开发，只要有人居住，体育健身功能开发就必须考虑。随着区域开发越来越郊区化和大型化，这些都成为立体化开发必须考量的基础要素。 PART?1 教育地产的内涵 教育地产，指的是在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式，特指房地产借助教育资源以提升自己的产品附加值，是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后开发商为实现收益最大化而产生的又一类房地产经营思路，在现实中，教育地产的经营思路多是以“名盘+名校”的强强联合方式来实现。 目前教育地产的范畴比较宽泛，而只有那些自建或引进了教育资源为业主所用的项目，才是真正的“教育地产”。借势周边学校或大学城作为卖点，仅算作初级的“教育地产”。 教育地产分类 按照教育层次分类，教育地产也可以分为两类：第一类是大学城，指依托专科、本科、成教、研究生等高等教育资源进行的地产开发，典型代表如珠海唐家湾大学城、上海松江大学城等；第二类是基础教育学区房，指依托幼儿园、小学、初中、高中等基础教育资源进行的地产开发，典型代表有深圳宝安桃源居、蔚蓝海岸等项目。 根据教育资源与地产的关联程度，目前教育地产主要分为直接开发教育项目和教育资源关联项目。直接开发教育指开发商的业务中包括的投资建造学校项目，对教育进行直接投资和管理，此类也为狭义的教育地产；教育资源关联指在项目开发过程中，通过多种渠道与教育资源进行联系，楼盘通过与教育形成密切的合作关系、政策择校途径、就读交通便捷等优势，附加其整体项目的教育配套理念，提升楼盘品质。 教育地产发展阶段 第一阶段：教育地产萌芽。以碧桂园为代表，1994?年碧桂园与北京景山中学合作，开办广州碧桂园学校，由此拉开了我国“教育地产”的序幕。这一阶段开发商在小区内盖学校还只是一种常识性行为，校区学校也只是贵族学校的代名词，“教育地产”还只是停留在概念层面。 第二阶段：教育地产高速发展。诸多开发商纷纷完善学校配套，“教育牌”成为楼盘促销的“大卖点”。但是，