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房地产基础知识培训张如清2012年3月1日 房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分及附带的各种权益。 房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动 性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 房地产的定义 根据房地产的概念和自身特点可以看出 房地产和建筑业的区别 房地产的市场划分 我国现行土地制度——所有权 全民所有制(所有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使。 集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组织。 国有土地使用权出让 国家为了社会经济建设的需要，可以行使权力征收集体所有制土地变为全民所有制土地，即平常我们所说的“征地收储”行为。 国有土地使用权出让：土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，没有所有权。 土地使用权出让年限 住宅用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 综合式其他用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 国有土地使用权取得 招标、拍卖、挂牌、协议 国有土地使用权出让流程 国有土地使用权出让流程 土地上市前的几种状态 生地 指可能为房地产开发所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用的土地。 毛地 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 熟地 指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 房地产开发基础知识介绍 红线：是指各种用地的边界线，通俗来讲，在建筑红线外不允许有任何建筑物，红线内建筑物也应需相应退让。 容积率：地块内总建筑面积与土地面积的比。是房地产开发中最主要的指标之一。 建筑密度：地块内建筑基底面积与土地面积的比。 绿地率：地块内各类绿地面积总和与土地面积的比。 楼板价：单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房地产开发过程中最主要的指标之一。 房地产开发的基本路径 直接拿地法 政府在规划区内按计划进行土地拍卖，开发商自行对土地及房产市场进行市场评估，参与政府举办的“招拍挂”活动，获取土地使用权进行地产开发，一般适用于城市已规划地区、“七通一平”地区。 房地产开发的基本路径 房地产开发的基本路径 项目策划法 主要指综合类房地产开发，如旅游地产、综合体房地产等。开发公司提供自己有竞争力的、地方政府欢迎的投资项目，与地方政府就项目投资进行洽谈，最终达到房地产开发目标。一般在风景区、城乡结合地区较多。 房地产开发的基本路径 房地产开发的基本路径 项目收购法 全部或部分收购拥有土地使用权证的房地产开发公司股权，获得土地使用权进行房地产开发。 房地产开发公司部门组成及基本职能 房地产开发公司部门组成及基本职能 房地产开发公司部门组成及基本职能 房地产开发中对应的政府相关部门及基本业务 市（区、县）政府：主要负责项目招商、洽谈、落地、投资条 件等基本条件的落实。 规划局：项目基本规划条件的落实，项目规划设计方案的审批 等工作。 国土局：土地的报批及出让工作。 建设局：工程建设的管理工作，质量监管工作（质监站）。 林业局：林地使用的审批工作。 物价局：产品销售的价格备案。 公安局：项目设计方案中交通组织的审批、地名审批等。 消防部门：项目消防的审批管理等。 上述主要是在就开发过程中密切相关的主要部门，实际工作中还有很多大大小小的政府机关需要我们去打交道、去应付。 房地产开发过程中社会合作伙伴 策划公司：项目定位、定性、定量服务，提出投资方案、 拿地方案、设计方案及其他各种专业性意 见供公司领导层决策。 设计公司：包含但不限于项目方案设计、景观设计、装潢 设计及其他各种专业设计。 建筑安装公司：包含但不限于土建工程、安装工程、装修