河南城建学院课程的设计.doc

河南城建学院课程设计 建 业 桂 园 营 销 策 划 方 案 班 级： 1214091/2 专 业： 市场营销 小 组： 第一组 辅导老师： 目 录 市场环境分析 1-1 整体状况 1-2 区域房地产市场状况 1-3 项目概况 SWOT分析 项目优势 项目缺点 项目机会点 项目策略 价格策略 第三篇 项目定位 客户定位 项目定位 定位支撑 消费能力分析 第四篇 营销战略 整体战略 宣传策略及渠道 促销策略 第五篇 营销推广策略 推广渠道 推广进度 筹备期推广策略及工作安排 开盘推广策略及手段 现场开盘活动 第一篇 市场环境分析 1-1.整体状况 平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。1957年建市，现已成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市，以其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、雄厚的经济实力以及源远流长的灿烂文化，越来越为中外所瞩目。平顶山地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。平顶山市位于河南省中南部，东经营120° 14’—133° 45’，北纬33度08’—34 20’。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里，现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882 平方公里，总人口470万。 1-2.区域房地产住宅市场状况 （1）、供应市场分析 2010年11月份，平顶山市城区商品房上市面积4.54万平方米，上市量同比减少54.5%，环比减少18.7%；月末累计可售面积42.45万平方米，同比增长31.5%，环比减少3.3%。其中：商品住房上市面积4.46万平方米，同比减少55.4%，环比减少20.2%；月末累计可售面积34.12万平方米，同比增长30.6%，环比减少2.7%。 11月份，城区商品房销售面积5.99万平方米，成交量同比减少52.7%，环比减少4.9%；销售金额2.09亿元，成交额同比减少7.73%，环比减少4.1%；销售均价3499元/平方米，同比上涨95.3%，环比上涨0.8%。其中：商品住房销售473套，同比减少50.6%，环比减少9.2%；销售面积5.40万平方米，同比减少56.2%，环比减少8.9%；销售金额1.58亿元，同比减少21.8%，环比减少9.0%；销售均价2923元/平方米，同比上涨78.6%，环比下降0.1%。 　 11月份，城区二手房成交面积5.39万平方米，同比增长1.14倍，环比增长1.32倍；成交金额0.98亿元，同比增长95.8%，环比增长98.2%；成交均价1818元/平方米，同比下降8.4%，环比下降14.5%。其中：二手住房成交504套，同比增长83.9%，环比增长85.3%；成交面积4.23万平方米，同比增长82.5%，环比增长82.5%；成交金额0.82亿元，同比增长81.6%，环比增长67.6%；成交均价1931元/平方米，同比下降0.5%，环比下降8.2%。 （2）、需求市场分析 随着平顶山经济指标的快速增长，使得平顶山社会经济整体运行良好。据统计从2005年平顶山市财政收入逐年增加，到2007年增速加快，这与平顶山大型企业经济效益刺激有关。在整体经济健康运行的基础上，居民收入消费支出也顺应了该趋势平稳增长，2011年城镇居民人均收入支出将突破30000元。在居民消费总量较大幅度增长的同时，总体通货膨胀率增加的情况下，货币贬值较严重，人们把投资目标大部分都投入到不容易贬值的房地产行业，也预示着居民对房地产购买力的增加。 随着平顶山国民经济指标的不断增长，居民的支出水平不断增加，表现在衣食住行的消费尤为强烈。根据2009年平顶山市居民消费支出类的比重，居住为市民的大宗消费，位居消费支出的第一位，这也说明随着平顶山市民经济收入的不断增加的同时，改善居住条件的愿望也变得十分强烈，以不动产作为投资方式也日益剧增，使得房地产需求量不断增加。 1-3.平顶山建业桂园项目概况 建业桂园是建业集团产品系列中的又个一高端产品，是建业集团继森林半岛项目之后在平顶山重点打造的第二个住宅项目，是一个低密度、低容积率、高绿化率、高标准的新中式、高层、高品质住宅区。是森林半岛的升级版，具有极高的居住价值和投资价值。建业桂园位于新城区龙翔大道与育英路交叉口，即黄岗中学北