xxxx年河南平顶山鲁山县房地产市场研究探究简报_37页_深蓝机构.pptVIP

新时代星级花园 河南银茂置业有限公司开发。深圳印象国际规划，众人地产策略整合。 位于人民路东段，与张店乡政府隔路相望，西临180亩湖景公园。 整个小区共1500套。总建筑面积85000平方米，一期工程建筑面积50000平方米，是鲁山当地规模最大的小区。 部分现房，有商业街。大部分是封顶的准现房，预计2011年8月交房。仅余少量房源，小高层11层顶层1800元/平方米，无优惠。 楼体全部是一梯四户，房型主要有110、128、141平方米。 外立面为黄色涂料，档次低。 如果是一次性付款，销售员可帮忙咨询其他拟转让的业主房源。 金大陆名郡 河南金大陆置业有限公司开发。福建领秀策划代理。 位于人民路与向阳路交叉口西北角，总占地20亩。位于成熟核心区域，生活便利。一期2009年推出，128户多层销售完，工程已封顶，但还没有签正式合同。 一二层价格在2100元左右，三四层价格在1900元左右。 二期两栋小高层，80户小高层即将在年后动工推出。 立面采用三段式，有涂料、瓷砖等。 明珠佳苑 河南和裕泰置有限公司开发。 位于向阳路南段喜临门南路西，共6栋楼，除部分安置回迁户外，对市场销售房源仅100多套。 刚动工，1#、2#、4#已建至一层，3#、5#、6#刚开始做地基。2011年底交房。 1—4层价格为1980元/平方米，6层1270元/平方（阁楼算面积，每户约80平方米），车库价格在7万五到9万多不等，比刚亮相时涨了5000元/个。 目前2—3层无房源。 外立面有三段式，瓷砖、涂料等级。 周边有21中、文化广场等。 昊盛源现代城 位于移动公司西路南，全部现房。2008年4月开盘，当时河南建业物业曾进驻过一段，目前售楼部已拆迁。小区有一定规模，但是社区内配套、景观等缺乏。 春城园 位于南环路以南，门口有行政服务项目中心。 全部现房。目前仅余200多平方米的顶层复式房源，单价2050元/平方米，其他无房。 二期为7#楼，小高层，预计年后动工，目前户型、图纸等未公开。 项目由两栋电梯洋房和六栋多层建筑组成，临南阳路与望城路为二层商业。电梯洋房为当时县城最高的12层高档住宅，全框架结构，多层建筑软屋面，外飘景观窗，顶层设计空中花园。 产品设计丰富，从85平方米两室两厅至260平方米复式楼中楼，主力户型为130平方米和133平方米及134平方米、138平方米三室两厅双卫，南厅南卧，四明通风设计，经典户型有115平方米、117平方米三室两厅一卫和160-260平方米复式楼。 2008年9月29日上午8时，「春城园」举行认筹客户的优先选房活动。 鲁山高档小区演变 名仕花园——天泰中原巴黎——春城园——昊盛源现代城 小结： 鲁山的房地产市场发展起步很早，但发展很慢，在2007年至2008年间，曾出现过一段房地产开发热潮，但由于多种原因（工业项目增加、招商重点转移、政府工作思路转向旅游产业、短期内房地产行业的供过于求假象等），随后进入相对冷清的阶段。 一层做成车库，其他都相当于抬高一层。 在2008至2009年间，特别是2009年至今，当地的房地产供应与需求相比，几乎少得可以忽略。 包括明珠佳苑、金大陆名郡、新时代星级花园等，几乎所有在售项目都是在动工时开始认购、收款。 由于出现供不应求的现象，房地产价格快速上扬。如新时代星级花园这种很垃圾的产品、由于临近公园，也卖到比较高的价格；其他的明珠佳苑，位置一般，但一推出来，也面临抢购局面。 小结： 鲁山县有87万人口，和原阳持平，但其县城特别是新区规模明显偏小、老城区的建设不足、城区建成区面积偏小等，虽然城市框架一直在拉，但空心严重，城镇化压力很大。 为了提高城镇经水平，县城的开发必将大规模进行，首先是住房的大规模建设。因为农村大量进城人群，需要解决居住问题！ 综上所述，鲁山不但面临首次置业者购房时的供不应求，也面临着改善性居住需求的供应空白。 在售项目中，无论是开发规模、规划设计、外立面、社区配套、园林景观、户型、物业等方面，都具有很多的提升空间。与原阳类似，四年前已入住商品房小区的部分业主，也面临着居住更新换代的强烈愿望！ 3 开发建议 Brand Evolution 拿地建议 规模最好是80亩以上，可以做出比较好的景观，或适量配套，即使将来物业管理也比较好做，能做出一些亮点。 地段不限。因为当地市场供不应求，县城规模不大，整体对位置要求不高，最好是南环（鲁平路）沿线和人民路沿线。鲁平路沿线是当地新区，发展规划和升值潜力大，人民路是老城主干道，生活配套比较成熟。 随着市场供不应求现状的发展，预计2011年上半年鲁山的房价还会有30%左右的涨幅，预计下半年当地房价整体水平将达到2400元左右，在有产品支撑的情况下，最贵的有可能突破2600元或更高。以此粗略倒推，地价低