营改增讲义初稿.ppt

八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些变化? 其一 :房地产业期初库存和固定资产将不能被抵扣。 按前期 “营改增”交通运输业、电信业等行业有巨额营改増前固定资产和存货企业未被许可抵扣,结合交通运输业期初轮船车辆等未被许可抵扣产生行业性经营困难,地方财政动用补贴以平衡企业税负经验看,房地产业存货在企业资产中占比很高,按政策一贯性,预测房地产业期初存货与固定资产一样不能抵扣。 其二:税费提高有一部分体现房价中,另一部分会由上游建筑业供应商消化,还会由地产企业消化一部分。 商品价格成本只是一个因素,不是决定性因素。房地产业过去十年在经历房价持续上涨黄金十年,房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房价出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。未来房地产业将和制造业一样进入买方市场。 考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转嫁给上游行业。房地产业通过提高产业降低利润等会消化一部分,但最终购买者将会负担一部分。 其三:房地产业未来土地等支付给政府费用将没有进项可抵扣。简化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨1 1 . 74% 。 房地产业土地使用权的地价成本,及开发费用中很多政府配套费用成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣。需将17%成本在销售价格中吸收。即支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元,在开发企业出售时至少需卖给消费者117万元,才