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试析房地产企业营改增后财务管理出现新问题及对策 　　摘要：近年我国实行营业税改为增值税的税收方式，这一改革给房地产行业财务管理带来新问题及难点。企业把握财务管理重点加强风险管控、才能促进房地产行业健康发展。 　　关键词：营改增 房地产行业 财务管理 新问题 对策 　　营改增是国家适应经济发展推行的一项重要税制改革，旨在减少重复征税降低企业负担。营改增对房地产行业影响较大，房企财务管理部门要善于发现涉税问题新变化，积极应对，采取新的会计核算方法及税收筹划策略，推动财务工作顺利过渡，企业稳健发展。 　　一、营改增对我国房地产税收的影响分析 　　房地产行业涉及到开发、买卖、自持房产租赁等环节，涉及税种：房产税、契税、土地增值税、土地使用税、营业税、营业税金及附加、印花税、企业所得税等。房地产行业税负繁重，宏观角度看，我国房地产税收占房地产GDP的比重呈逐年上升趋势，到2012年所占比重已达到42%。其中营业税占据房地产行业税收结构的首要地位，占整体税负的40%以上。实施营改增，对改变房企税负结构有重大影响。 　　二、营改增后房地产行业财务管理的新问题 　　（一）新税种税负测试与评估 　　营业税属于价内税，价内税形式具有隐蔽性，而实际上价内税加重行业税负，也是影响房屋价格的因素之一。同时价内税还容易出现重复征收的特点。增值税是价外税，国家税务总局制定符合行业的税率，企业合理筹划，会在一定程度上减轻企业税费负担。所以营改增之后税负的测算和评估结果，直接影响企业的税金支出、这也是房地产行业财务管理的难点所在。 　　（二）税负筹划 　　营改增后想要合理合法地降低税负、增加资金流动性、更好的完成利润指标、增强竞争力，就需要财务部门对增值税纳税筹划，这也是当前房地产行业财务工作重点之一。 　　（三）发票管理方式变化 　　营改增之后，税金核算方式有所改变，原核算方式是：收入额（或者收入差额）×税率 = 税金金额。改增之后增值税纳税额=本期销项税额-本期进项税额。核算方式的变化导致发票使用管理变化。房企销售房屋、自持房产租赁等??入开具增值税销项发票，而要少缴增值税，成本费用发生时就要取得增值税进项发票，财务核算发票种类较营改增前有很大变动，税务部门对增值税专用发票的管控比较严格，企业要适应新发票核算管理的变化。 　　（四）企业内部控制风险点的变化 　　营改增后内控出现新的风险点，这也是财务管理重点。会计核算方式的变化要求房企财务人员及业务部门学习相关新知识及专业技能。同时也给管理者带来新挑战，财务人员要站在更高层次上分析企业各项利弊关系，将风险因素控制在企业能够承受范围，合理筹划税费支出，制定有利企业发展的税金预算。让企业在盈利的同时增强自身竞争力。 　　三、营改增后房地产财务管理新问题的对策思考 　　针对以上营改增后财务管理新问题，进行分析思考，找出相应对策、改进工作方法促进企业的健康发展。 　　（一）加强培训转变观念 　　企业财务人员对近期纳税情况做一个系统规划，尽可能科学合理地降低税负。财务人员对国家的税务政策及时了解，税收理论和实务操作都要涉猎，积极提高专业素质。企业帮助财务人员成长，对他们进行有效实用的培训，充实专业技能，尽快适应新的核算方式及新的税收方式。原结算模式较为简单，营改增后要求财务增设增值税明细科目及辅助核算，据年度收入预算额控制每月销项发票开具额，据年度税金预算额控制每月进项税票认证额。 　　营改增后，增值税专用发票的使用和管理切实关系到企业自身利益，如：建筑材料采购时，供应商可能是小企业，导致采购时没有发票或者不是增值税专用发票，就使材料进项税无法抵扣，增加企业税负。针对这样情况尽量选择有实力的供应商，发生成本费用时能提供增值税专用发票。 　　加强发票管理，实行专人专管，规范发票开具流程，将专用发票与普通发票分开保管。 　　（二）税收合理筹划 　　本文分别在增值税率为17%和11%的两种情况下，以公式计算的方式，对房地产行业的营改增税负情况进行测算，具体如下。 　　1、增值税税率17% 　　首先将S假设为应收收入，以N作为可抵扣成本占应税收入的所占比例，营改增实施前，应缴纳营业税为5%S（不考虑城建税及相应的附加税，下同），营改增后，进项税额为[S/（1+17%）]×N×17%，销项税额为[S/（1+17%）]×17%，应缴纳增值税A为[S/（1+17%）]×17%-[S/（1+17%）]×N×17%，即0.145S×（1-N）。 　　假设令应缴纳营业税与应缴纳增值税相等，那么税负率相同时的临界值也就是5%S=0.145S×（1-N），N为0.655，由此得出如可抵扣成本所占应税收入比例大65.5%这一临界值时，增值税与营业税的税负率是一致的，都是5%。 　　据以下公