洛阳升龙城营销月的度分析报告2014.1月.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 69 洛阳尚锦置业/地产营销月度分析报告 第一章重要资讯 一、2013年12月百城房价“涨声依旧”预计2014上涨趋势仍延续 　　2014年1月1日发布的《2013年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，涨幅与上月基本持平（上月环比涨幅为0.68%），其中68个城市环比上涨，32个城市环比下跌。 但是，从同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年12月相比上涨11.51%，涨幅比上月扩大0.52个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18994元/平方米，环比上月上涨1.31%，与上年同期相比上涨17.56%。 2013年12月百城房价上涨的五大原因 同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，政策频发难阻楼市“最后的疯狂”，从房价上涨原因来看，主要可分为五方面： 第一、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，在政策落地后，市场上涨的惯性仍然存在，此时，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在2013年12月改善需求“最后的疯狂”行情出现，整个市场成交均价仍然表现相对较高。 从政策执行的角度来讲，二套房贷首付比例提高提高之后，11月份大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，进入12月份之后，尽管热点城市成交量有所下降，但是，房企仍然在积极推盘，这导致12月改善市场惯性仍然存在。在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求抓紧这个放量的时机积极入市，因此，从这个角度来看，改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交均价仍然表现相对较高。 以上海市商品住宅市场 成交量价为例，2013年11月“沪七条”出台之后，由于改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%，但是仍然在128万平方米相对高位水平，成交均价则高达25038元/平方米。尽管2013年12月份成交量降至98.37万平方米，但是，成交均价仍然高达25361元/平方米。而2013年商品住宅成交量则已达1282.28万平方米，已经超过自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，2013年 改善需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。 第二、2013年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。 第三、房企年底冲刺年度销售业绩指标，导致市场维持前期状态积极放量，一定程度上也导致成交价格相对坚挺，继续保持上涨的状态。 第四、品牌房企资金面已不太紧张，2013年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。 中指系统数据显示，2013年12月十大城市住宅均价为18994元/平方米，环比上涨1.31%，比上月扩大0.15个百分点。具体来看，南京上涨2.62%，涨幅居十大城市之首，广州、上海分别上涨2.38%和2.34%，位列其后，涨幅较上月略有放大；杭州上涨1.34%，深圳、重庆（主城区）、天津、北京和武汉涨幅在1%以内；成都较上月下跌0.92%（11月为上涨0.35%），为十大城市中唯一环比下跌的城市。 从同比来看，十大城市平均价格上涨17.56%，连续第14个月上涨，涨幅较上月扩大1.00个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州涨幅均超过25%，深圳上涨24.73%；南京、上海涨幅在15%-20%之间，杭州、成都等5个城市涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨17.56%，连续第14个月上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。 第五、地价上涨甚至“地王”的频现，导致“地王”效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动“地王”所在城市的房价的上涨。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较率高转为2013年楼板价的实际上涨