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绿景地产股份有限公司拟增发股份收购 广州市城建天誉房地产开发有限公司股权项目 资 产 评 估 说 明 中联评报字[2010]第699 号 中联资产评估有限公司 中联资产评估有限公司 二〇一〇年九月十三日 二〇一〇年九月十三日 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购广州市城建天誉房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 4 第三部分 资产清查核实情况说明 5 一、评估对象与评估范围说明 5 二、 资产核实情况总体说明 6 第四部分 资产基础法评估说明 9 一、流动资产评估技术说明 9 二、非流动资产评估技术说明 13 三、负债评估技术说明 46 第五部分 收益法评估说明 49 第六部分 评估结论及其分析 74 一、评估结论 74 二、评估结果的差异分析及最终结果的选取 75 三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 76 企业关于进行资产评估有关事项的说明 中联资产评估有限公司 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购广州市城建天誉房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产 评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规 定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见 诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于 得到评估报告而成为评估报告使用者。 中联资产评估有限公司 二〇一〇年九月十三日 中联资产评估有限公司 第 3 页 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购广州市城建天誉房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委 托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署 日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。 中联资产评估有限公司 第 4 页 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购广州市城建天誉房地产开发有限公司股权项目·资产评估说明 第三部分 资产清查核实情况说明 一、 评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 评估对象是广州市城建天誉房地产开发有限公司的股东全部权益。 评估范围为广州市城建天誉房地产开发有限公司在基准日的全部资产 及相关负债，账面资产总额 2,540,489,595.75 元、负债 1,256,078,628.10 元、净资产 1,284,410,967.65 元。具体包括流动资产 540,527,372.31 元； 非流动资产 1,999,962,223.44 元；流动负债 98,011,124.29 元；非流动 负债 1,158,067,503.81 元。 上述资产与负债数据摘自经中审亚太会计师事务所有限公司审计 的2010 年7 月31 日的广州市城建天誉房地产开发有限公司资产负债表， 评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。 本次评估范围中的主要资产为投资性房地产、房屋建筑物、机械设 备和存货，其中投资性房地产194 项，计58891.8626 平方米，房屋建筑 物463 项，计62951.8361 平方米，于