物业管理第八章节物业设备管理.ppt

给排水系统的维修、保养与管理 4.防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止污水外泄引起的环境污染。 5.定期对外露的排水管道进行油漆，加强水管外层的保护 6.建立用户随时保修制度及管理人员的巡视制度 供电系统的维修、保养与管理 加强对房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常的供配电 加强对物业供配电系统的日常保养与维修 电梯的维修、保养与管理 电梯维修等级 1.小修（日常的维护保养，排除故障的急修和定时定点的常规保养） 2.中修（周期一般是3年） 3.大修（2个中修的周期即6年） 4专项修理（指的是不到中、大修周期又超过小修范围的某些需要及时修理的项目） 5.更新改造（超过15以上） 物业设备管理岗位职责 工程部经理（是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 技术主管（负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理岗位职责 领班（对自己所管理的物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的部分负责） 技术工人（进行专业性的维修、保养工作） 资料统计员（专门对相关的资料进行整理） 物业设备管理制度 接管验收制度 预防性计划维修保养制度 运行管理制度 值班制度 交接班制度 报告记录制度 案例： 某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是供配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高供电服务质量？ 分析： 1．配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。2．制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3．建立供配电系统技术档案。4．配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 5．定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 6.建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。7.要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。 8．做好节约用电工作，降低损耗。9．限电、停电要提前通知业主、物业使用人。10．供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。11．定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。 12．重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。13．进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 第8章完了！ * 第八章 物业设备管理 本 章 讲 授 物业设备管理的含义和作用 物业设备的构成 物业设备管理的内容 本 章 的 学 习 目 的 与 要 求 1．了解 物业设备管理的内容 2．掌握 物业设备的构成 3．重点掌握 物业设备管理的含义和作用 物业设备的含义 物业设备是指付属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备管理的含义 含义：指根据设备设施的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备设施进行的日常养护、维修与更新 物业设备管理的作用 作用： 是人们正常生产生活学习的有力保障 是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证 是推动房屋建筑设备现代化的基础 是提供业主经济效益的关键 物业设备的构成 给排水设备 供配电设备 燃气设备 消防设备 通信设备 智能化管理系统 暖通空调设备 照明设备 运输设备 防雷设备 物业设备管理的内容 内容： 房屋设备设施基本资料管理 设备运行与保养管理 物业设备的安全管理 设备、设施的维修与更新 房屋设备设施基本资料管理 设备原始档案的管理 建立原始资料档案 建立设备卡片（记录有关设备的各项明细资料） 设备维修资料档案的管理 报修单（物业管理公司在日常巡视检查或定期检查时填制的） 运行记录 检查记录 运行月报 考评材料 技术革新资料 房屋设备设施的标准化管理 标准化管理的标准： 技术标准（各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（保修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核及奖惩标准等） 物业设备基础管理规章制度建立 责任制度 运行管理制度 维修制度 其它方面的制度 设备运行与保养管理 接管验收 设备设施的日常性维修保养 预防性计划维修保养 日常维修保养管理要求 以设备操作人员为主，对设备采取清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的检查