培训讲座：物业管理机构(ppt).pptVIP

第一节 物业服务公司 一、物业服务公司的性质与类型 （一）物业服务公司的含义 物业服务公司是指具有法人资格，根据合同规定接受业主或业主管委会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。 组建原则：企业化、专业化、社会化，为用户提供一个良好的工作和生活环境。 物业管理属于第三产业中的服务性企业，具有很强的服务性，所以从本质上讲，物业服务公司是为业主和使用人服务的。从这一点来看提供优质服务就成了物业服务公司的首要任务。 （二）物业服务公司的性质 物业服务公司的性质是由物业管理的性质决定的。 2．经营性 经营性主要体现在物业服务公司的经营管理所需资源的取得，所提供的服务等都必须遵循等价交换的原则，物业服务公司用自己的经营和管理活动所创造的收入来补偿自己的支出，并取得一定的盈利，而不是无偿的取得和付出。 4．法人资格 物业服务公司经由政府授权部门审查、批准、登记后方可从事经营管理活动，它符合中国法律规定的企业法人的一般特性，有独立的组织、独立财产所有权和管理权，能以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。 （三）物业服务公司的类型 按其存在 的形式划分 按管理层次 多少划分 二、物业服务公司的特征 1、独立法人 2、独立经济实体 3、”一业为主、多种经营” 4、服务内容多样化、范围窄 5、政企分开 6、管理体制法律化 7、经理负责制 8、竞争求发展 三、物业服务公司的权利和义务 见《物业管理条例》、教材 中华人民共和国建设部第33号令发布《城市新建住宅小区管理办法》，一九九四年三月十一日经第五次部常务会议通过，自一九九四年四月一日起施行。 物业服务公司的权利： 1）根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法。 2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理。 3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费。 4）有权制止违反规章制度的行为。 5）有权要求业主委员会协助管理。 6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务。 7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，才能受到法律的保护。其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。 物业服务企业的义务 1）履行物业管理合同，依法经营。 2）接受业主委员会和业主及使用人的监督。 3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。 4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 5）提供优良生活工作环境，搞好社区文化。 6）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。 7）物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 8）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目。 第二节 物业服务公司的设置 一、物业服务公司的组建形式 （一）由房地产开发企业派生出来的子公司 这类物业服务公司主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势就在于项目有保障，并对项目运行全过程有了较为全面的了解，便于与发展商（上级单位）协调关系。 （二）由房地产管理部门所属的房管所转制为物业服务公司 这类物业服务公司主要是管理原先已管理的公房。这类公司转制时间不长，政企不分，行政色彩较浓。 （三）由大中型企事业单位自行组建的 这类物业服务公司主要是管理单位自有房产。这类公司也有较重的福利色彩。 （四）按照公司法的要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得物业管理权。这类物业服务公司比较有活力，但也必须适应市场、提供较好服务方可生存。 （五）由街道办事处组建的 这类物业服务公司主要是管理所辖区域范围内的房产。此类物业服务公司可以把基层组织对当地情况比较熟悉的优势发挥出来。 二、物业服务公司的资质管理 （一）资质等级管理的目的 物业服务企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力的管理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业服务企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业服务企业进行资质等级管理。物业服务企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。 市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业服务企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业服务企业资质等级管理的日常工作。 （二）资质条件与资质等级 物业服务公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。各地条件不同。一般的资质条件主要包括： (1)