全面正确理解跟认识物业管理(清华大学).pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 四、如何解决物业管理纠纷 （二）物业管理纠纷产生根源的分析（某大型物业管理公司统计）： 1. 开发商建设中遗留的质量问题 （60%） 2. 售房时的承诺 （10%） 3. 规划变更 （7%） 4. 物业管理 （7%） 5. 保修不落实 （5%） 6. 邻里之间 （5%） 7. 违章搭建 （4%） 8. 其他 （2%） （三）分清物业管理中各类问题、矛盾、纠纷的性质： 1. 违法（法律） 2. 违规（政府相关法规和规定） 3. 违约（物业服务合同、管理规约） 4. 违德（公序良俗、文明道德） 不同性质的问题、矛盾和纠纷采用不同的解决途径。 （四）解决纠纷的递进层次: 1. 协商（当事人双方） 2. 调解（第三方介入，政府、其他人） 3. 仲裁或诉讼（二者只取其一） 四、如何解决物业管理纠纷 （五）北京市物业管理纠纷人民调解制度： 2007年7月北京市司法局、建委共同建立了“北京市物业管理纠纷人民调解制度”。建立四级调解机构，市、区县、街道办事处、社区。 当前应更多的发挥街道办事处的社区调解 作用，共创和谐美好的家园。 四、如何解决物业管理纠纷 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 6. 业主委员会自身的建设 在强调物业服务企业的建设和资质管理时，却忽略了业主委员会自身的建设。 业委会的建设实际上是业主自身素质的培养，可从下面三个方面入手： (1)进行广泛宣传、教育，使群众成为“成熟消费者” (2)聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会顾问，以提高业委会的水平。 (3)组织业委会委员和主任参加培训活动。 （四） 管理规约和业主大会议事规则 1. 管理规约 2. 业主大会议事规则 1. 管理规约 （1） 性质 管理规约，也称物业管理公约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。它是一种公共契约，属于协议、和约的性质，对全体业主具有约束力。 1. 管理规约 广义的管理规约分类： 临时管理规约 管理规约 1. 管理规约 （2）临时管理规约 建设单位应当在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 1. 管理规约 （2）临时管理规约 －－两点注意 充分体现了政府的责任，将临时管理规约的制定作为物业管理的一项基本制度给以确定 业主的承诺 1. 管理规约 （2）临时管理规约 临时管理规约是临时性质的，待首次业主大会通过管理规约后即失效。 1. 管理规约 （3）管理规约 在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组应根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理小区的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定《管理规约》（草案），交由首次业主大会会议讨论表决。 1. 管理规约 （3）管理规约 首次业主大会会议通过的管理规约在使用过程中可能有不完善的地方，以后的业主大会可能需要对管理规约进行修订。 1. 管理规约 （4）临时管理规约和管理规约的区别 制定方不同 临时管理规约 －－建设单位制定 管理规约－－业主大会制定 内容侧重不同 临时管理规约 －－无业主参与制定，不必考虑太多细节 管理规约－－内容详细 1. 管理规约 （4）临时管理规约和管理规约的区别（续） 生效方式不同 临时管理规约－－物业买受人的书面承诺生效 管理规约－－无需业主任何