物业管理知识1.doc

物业管理知识 1.1物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市房管局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区房管局物业管理科）。 1.2物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。1.3目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。1.4《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。 1.5物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。1.6物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。 1.7入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。1.8业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。1.9自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。1.10住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。1.11业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。1.12业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。1.13分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。1.14业主大会每年至少召开一次。组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。1.15业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。1.16业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。1.17业主委员会的职权有：1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。1.18业主委员会的义务包括：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。 1.19前期管理的费用由开发建设单位自行承担。开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.1.20在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。1.21住宅区入住2年后，业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承