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转租法律结构分析 　　编者按合同法分则的规定是法院解决合同纠纷和当事人订立合同的最直接依据，但其重要性还未引起学界的足够重视。为此，本刊特编选一组相关文章，以期引起学者对合同法分则的关注，并促进对该主题的进一步研究与完善。?? 　　内容提要转租系租赁的特殊类型，须以转租人租赁权的存在为基础，有别于租赁让与、租赁权让与和普通的出租他人之物。大陆法系国家和地区对转租存在自由主义、限制主义和区别主义三种立法模式，我国《合同法》的规定可归入第二种模式中，但仍有不足。经出租人同意的转租行为在转租人、次承租人、出租人之间建立了较为复杂的法律结构。在我国不区分负担行为和处分行为的情况下，欲分析擅自转租行为，就应当正确认识无权处分及我国对无权处分的立法态度。 　　关键词　转租　次承租人　无权处分　租赁权让与 　　作者苏号朋，对外经济贸易大学法学院教授、博士生导师。（北京100029） 　　我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，出租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”此为该法对转租的唯一一条规定，确立了转租的基本规则，但仍有不严密之处。另外，转租以租赁合同的存在为前提，故涉及出租人、承租人（转租人）、次承租人三方关系的处理，且与无权处分、优先购买权之行使、买卖不破租赁规则之适用等议题相关，无论在法学理论还是在司法实务上均有深入探讨的必要。 　　 　　一、转租的意义 　　 　　转租亦为租赁之一种，故本文参照《合同法》第212条关于租赁合同的规定，将转租定义为原租赁合同关系中的承租人作为出租人，将租赁物交付第三人使用、收益，第三人支付租金的合同。为了有别于原租赁合同当事人的称谓，本文将转租中的出租人称为转租人，将承租人称为次承租人。 　　与通常的租赁合同相较，转租具有如下特点：（1）须以租赁合同的存在为前提。如果租赁合同本不存在，则无从成立转租。如果租赁合同被撤销、被解除或被宣告无效，则转租亦丧失存在基础。如果租赁合同已经消灭，承租人未归还租赁物，而是擅自将其出租给第三人，则仅构成出租他人之物，而不构成转租。（2）转租人须为原租赁合同的承租人。如果原租赁合同的出租人再行将标的物出租给他人，则构成二重租赁，而非转租。如果原租赁合同的承租人以出租人的代理人身份将标的物出租给他人，亦同。（3）必须以原租赁合同的标的物为标的物。顾名思义，转租应为第二次的租赁，而将两次租赁关系联系在一起的物质纽带则是租赁物，即转租的标的物须为原租赁合同的标的物或其一部分。（4）次承租人的权利受到转租人租赁权及出租人所有权的限制。虽然转租当事人与原租赁合同当事人不同，是一独立合同，但由于转租须以租赁合同的存在为前提，故受到租赁合同约定的限制，如次承租人对租赁物使用、收益的方法不得超过转租人的范围。另外，出租人作为所有权人，亦得依其物权径行对次承租人主张权利，如依租赁合同被解除的特定情形而请求次承租人返还租赁物。 　　虽然转租受有上述限制，但其在法律性质上仍为租赁，次承租人因其对租赁物的使用、收益而须向转租人支付租金。欲准确辨识转租行为，有必要将其与租赁让与、租赁权让与及出租他人之物等行为区分开来。 　　租赁让与是指承租人将其在租赁合同中享有的权利和义务一并转让给第三人，从而脱离租赁关系，由第三人充任其承租人地位。在法律性质上，租赁让与属于合同的概括转让，应受《合同法》第88条所定条件的约束。租赁权让与则是指承租人将其在租赁合同中享有的对租赁物使用收益的权利及与此相关的权利转让给第三人，从而丧失债权人身份，但仍保留债务人身份，并未完全脱离租赁关系。在法律性质上，租赁权让与属于债权让与，应受《合同法》第80条所定条件的约束。比较租赁让与和租赁权让与，虽然二者在承租人脱离租赁关系上的程度不同，但二者的相同点在于租赁合同内容未变、出租人未变。 　　转租与租赁让与、租赁权让与的相同之处在于其欲对原出租人产生约束力，均须征得出租人的同意或者通知出租人。二者的区别在于：（1）在转租中，原承租人仍对出租人享有租赁权，转租人就租赁物再度设定新的租赁权。次承租人之新租赁权，以转租人之租赁权为前提而成立。①在租赁让与或租赁权让与中，原承租人不再享有租赁权，转由受让人享有。（2）在转租中，出租人为原租赁合同的承租人，次承租人获得租赁权属于创设取得。在租赁让与和租赁权让与中，出租人仍为原租赁合同的出租人，受让人获得租赁权属于移转取得。（3）转租为租赁合同之一种，因此属于有偿合同，次承租人须向转租人支付作为其对租赁物使用、收益对价的租金。租赁让与和租赁权让与在性质上属于合同转让，既可以有偿，也可以无偿。在有偿的场合，受让人向原承租