德思勤绿景深圳龙华牛栏前项目定位前期策划报告168.pptx

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理绿景龙华牛栏前项目前期策划报告德思勤·深圳版权声明 Copyright; All rights Reserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 目录 contents市场前景预判……………………………………………………………………………………007项目分析…………………………………………………………………………………………030项目发展方向研判………………………………………………………………………………047项目定位…………………………………………………………………………………………058物业发展建议……………………………………………………………………………………110营销攻略…………………………………………………………………………………………134对于项目的思考： 高容积率——住宅如何取得市场突破？ 大体量——商业面积如何配比？ 城中村改造——安居房、返建房如何规划？Part 1市场前景预判深圳总面积2020平方公里，其中可用面积935.13平方公里；直至2007年底，深圳可建设用地不足200平方公里其中：1.1.1、深圳市土地情况1.1.2、深圳商品房供应比较深圳土地紧缺已成事实，未来开发不足200平方公里，其集中在关外；未来深圳商品房市场建筑面积供应量逐年下滑；龙华市场面临关内外的威胁，需要对龙华进行深入的价值挖掘和分析；龙华占关外商品房供应量的20%。1.1.3、深圳各片区价格对比关外价格优势明显，价格优势一直是关外市场最有力的竞争优势之一；均价逐月下降，市场走低探底；龙华片区仍为关外置业热点，均价较关外其他片区仍然较高。1.1.4、龙华楼市走势龙华片区成交面积一路高走，在2007年预售面积低于2006年39%的情况下成交面积仍然增加了30%，成为了深圳楼市炙手可热的区域；随着2007年上半年深圳楼市价格整体虚高的情况，龙华区域价格出现泡沫，2008年上半年随着万科、金地等开发商价格跳水，龙华片区均价有所回落；未来两年随着龙华存积土地的不断放量，龙华仍然是深圳置业的热点片区，并且楼市泡沫会逐渐吸收，龙华楼市未来会向着健康的情况发展。1.1.5、小结——置业必选未来置业必选龙华！土地：未来深圳可利用土地主要集中在关外，在关外置业将成为深圳房地产市场的客观要求；产品：未来深圳商品房规划龙华占关外市场20%；价格：龙华价格优势明显，项目未来升值潜力大，备受深圳房地产市场关注；消费心理：目前深圳房地产市场趋向理性发展，楼市价格阶段性底部已经形成。龙华目前市场价格相对其他关外片区价格理性，未来深圳置业必选龙华。1.2.1、龙华概述——广东省工业第一镇龙华内有各类工业企业1000多家（以外向型企业为主），生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业。通信设备、计算机及其他电子设备制造——华为、富士康领衔龙华工业主导产业，占工业总产值的70%；物流——龙华物流中心，龙华物流园区依托龙华新客运站规划建设，是深圳市六大物流园区之一。服装——深圳龙华将建服装产业集聚基地，在市人大建议案中提出了“关于繁荣服装产业打造国际时装之都”的建议打造“国际时装之都”。；印刷——深圳报业集团龙华印务中心是我市“十一五”规划重点文化工程建设项目。1.2.2、龙华概述——四大新城之首龙华新城定位：以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区 通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，推进该地区全面的规划和建设。以轨道交通作为城市发展的主要轴线，引导新城以轨道交通站点等综合交通枢纽为中心发展，塑造高标准的新城区，不断改善居住水平。龙岗中心城本案布吉龙华宝安中心区市民中心南山1.2.3、龙华区位价值——与CBD直线距离最短深圳中心（以莲花山邓小平像为原点）至五大置业热点直线距离：至宝安中心区：18km至南山：11.82km至龙岗中心城：35.93km至布吉：8.15km至龙华：4.2km至本项目：8.49km与深圳其他四大置业热点区域相比，龙华与深圳市中心的位置直线距离最短，而且位于未来深圳北拓的核心地带；核心地带带来了龙华的