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鞍山物业管理现状及对策分析 　　[摘要]笔者从鞍山市的物业管理现状出发，对目前鞍山物业行业发展问题做出了分析，对整个行业的发展方向提出了一些对应的看法。 　　[关键词]物业管理；问题；对策 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　近年来,鞍山房地产业的迅猛发展，带动了相关行业的共同发展，特别是与群众居住密切相关的物业行业的发展提供了前所未有的机遇, 据鞍山市房产局提供的相关数据，目前，鞍山现有资质合格的物业管理企业45家，从业人员达2800多人。市区内实行物业管理的小区共有124个（2）。虽然近几年来，物业行业得到了发展壮大，但与发展速度不相适应的行业管理水平却出现了严重滞后，形成了小区高档、物业低档，买房高兴、住房无耐的尴尬局面，这些问题如果不能得到及时的处理解决，不仅会影响整个行业的发展，更重要的是关系到群众的切身利益，小则导致业主与物业之间关系对立，影响生活品质；重则影响到一个小区的稳定和谐，因此加强行业管理，提高物业管理水平，创造和谐的物业与业主关系，已成为迫切解决的实际问题。 　　鞍山物业管理行业存在的主要问题。 　　第一，物业管理公司的隐蔽接手。目前我市实行物业管理的小区住宅近70%没有进行公开招标，而是由开发商直接交给下属的某些有利益关系的物业公司管理。如万泰、美景家园等原来的物业公司，这类物业公司在第一年，也就是进户时业主已缴纳物业费的一年里，服务水平参差不齐，第二年开始就有亏损的隐患，而且一些开发时期遗留下来的施工质量问题隐蔽地转嫁到物业管理公司，造成物业管理者与业主日后不可避免地存在很多纠纷和物业管理水平的下降。 　　第二，物业服务水平的参差不齐。目前我市物业服务的整体水平不高，覆盖面小，百姓满意程度低。比如多数公司用工队伍缺乏稳定性，流动人员多；多数公司管理不严，门岗守卫人员仪态散漫，巡逻查看敷衍了事；有些公司存在乱收费或收费不当，收支不公开等现象，这就加剧了“物业公司费用收缴不全、入不敷出、导致服务更差、收缴费用更少、于是弃管”的恶性循环。由于不满意物业公司的服务，部分小区业主出现拒付、拖欠物业费的现象。而物业费收缴率低，又导致物业服务“缩水”，很难提高管理水平，从而陷入“业主欠费――物业亏损――服务减少――更多业主不交费――物业弃管”这样一个恶性循环的怪圈。 　　第三，物业管理队伍的专业不强。涉及公共区域安全秩序引导、消防监控、绿化、保洁、家政、公共设施设备维修保养等多个方便，是一个科技含量高、专业性强的独立行业。而且我市绝大多数物管企业由于规模偏小，资质较低，各方面专业人才稀缺，也无法对员工进行持续的技能升级和培训，因此，能够提供专业性服务的让业主满意的物业公司少之又少。同时，大部分物业公司不注重产品与服务的研发和创新，传统的“保安加清洁”的物业管理模式，早已不能满足人们对高品质生活的渴求， 　　第四、物业管理的监督机制亟待完善。物业管理的维修、收费、赔偿等各个方面都需要相关的法律支持，笔者到鞍山市房产局了解情况，据相关负责人介绍，目前本市与物业相关的行政法规是2005年颁布的《鞍山市城市住宅区物业管理办法》，本办法根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定，结合鞍山市实际，由鞍山市政府颁布实施。但此办法已执行8年，一些业主与物业之间的纠纷问题还是处于宏观上的规定，操作性相对较弱。如，在立山某小区，业主说物业巧立名目乱收费。该小区物业公司曾收取小区业主10元一张的门卡钱、100元一张的车卡钱，若不买卡则禁止进入小区。可当业主们交钱买卡后，物业公司却突然失踪了，小区大门敞开着，有无门卡都能进入。对此，小区业主普遍认为，物业公司与业主权利不对等：物业公司的各项规定都是制约业主的，而限制物业公司的“条款”在哪呢？行业主管部门该如何加强监管帮助业主维护权益？这些对物业行业的行业监督水平和制度建设水平都提出了新要求。 　　二、解决鞍山物业管理行业存在问题的措施 　　为解决好上述问题，创造一个和谐问题的雇主关系，笔者认为必须从以下几个方面进一步加强物业管理行业的监管，在维护广大业主利益的同时，又能不断提高我市物业管理水平，实现物业公司与业主和和谐相处，切实提高我市的物业管理水平。 　　第一，打好和谐牌。问题的产生的重要原因之一是物业企业的思想观念和服务理念存在误区。虽然物业公司有时很委屈，但相比之下，业主毕竟是弱者，通过其他途径解决问题较难，找物业公司还是比较简单和直接的。而作为物业企业，不论是谁的责任，都应从自身找原因，要正视自己服务中存在的问题，把管理看成是自己的责任，多做服务，哪怕对于不缴费的，也不要放弃。只要先把业主的心暖起来，终究有一天业主会理解物业企业并主动缴费，形成良性循环，不要你不让我，我不让你，都要报着理解的心态去解决物业问题。（3）