思源经纪中冶置业青岛城阳圣乔维斯项目定位深化及规划设计建议.pptx

报告架构产品定位报告结论市场定位客户定位项目自身分析报告架构产品定位报告结论市场定位客户定位项目自身分析第一部分 项目自身分析说明项目地块情况SWOT分析项目自身分析物业优势及劣势分析分析结论说明 本报告将重点针对项目中的住宅部分进行定位。 由于本项目的可售商业面积非常小，因此本报告中市场定位部分、客户定位部分、价格定位部分不涉及商业部分，但在产品定位部分中会对商业部分提出相应的规划设计建议。城阳区项目地块城阳区政府5公里流亭国际机场20公里15公里崂山区25公里崂山国家风景名胜区李沧区李沧商圈四方区市北区青岛市中心区域市南区项目地块情况︱城市区位 从大青岛概念看，城阳区位于大青岛主城区偏北位置（北青岛），做为大青岛主城区未来拓展的重要区域，城阳将成为青岛重要的居住区域，项目地块的地理优势凸显。城阳区政府项目地块城阳东部商圈城阳区城市区域项目地块情况︱项目所在区域位置 项目地块处于城阳中心区域偏东位置，属于城阳东部商圈的中心位置。青威路和阳路奥港国际预留地项 目 地 块泰城路崇阳路项目地块情况︱地块概况 地块东面紧邻着奥港国际商业预留地，目前内部为一条自发形成的农贸街。 地块西面为青威路，为连接青岛市区和即墨市区的公路，车流量大，对地块有一定的噪音影响。 地块南面为崇阳路，与青威路交界以西为土路待修状态。 地块北面为和阳路，青威路以西未通。 地块现状较平整，为净地。项目地块情况︱项目规划设计指标用地性质：居住用地用地面积：101027 ㎡ （合151.5亩），含代征道路面积约12793 ㎡（合19.2亩）建设用地面积：88217 ㎡地上总建筑面积：176434㎡容积率:≤2.0建筑密度：≤25％，绿地比例：≥40%建筑控制高度：满足机场净空要求，西南角≤41米，东北角≤59米。 其他：完全遵照90/70政策SWOT分析Strength（优势）处于城阳区东部商圈中心位置，区位条件突出项目容积率、建筑密度低，居住舒适程度高具备交通优势区域居住氛围成熟，配套完善周边教育配套完善Weakness（劣势）宗地东侧为奥港国际商业预留地，经营业态尚未确定，与本项目商业部分销售产生竞争，对居住环境可能会带来一定影响90/70限制，对项目高品质社区打造有一定影响临和阳路、青威路、崇阳路，存在一定噪音干扰地块内部和外部的天然景观资源比较匮乏Opportunitise（机会）政策引导区域发展, 区域未来价值显现项目周边产品品质普遍不高，产品特色不显著，为项目带来较大的发展空间项目所在区域，商业前景发展看好，为项目带来更大的升值潜力政府已出台一系列房产新政，刺激商品房销售Threats（威胁）房地产市场的宏观调控措施效果显现，如90/70政策、二套房政策、将进一步考验项目产品竞争力大体量的万科魅力之城及宝龙城市广场项目，结合世纪公园的自然景观，形成高端居住区域，对项目所在区域的价值造成较大冲击物业优势及劣势分析 本项目将分为住宅与商业两部分物业进行开发。 根据与开发商的初步沟通结果，确定在176434㎡的地上总建筑面积中，商业部分（包括物管用房面积）的体量确定为20000㎡，相应的住宅部分控制在156434㎡以内。物业优势及劣势分析︱住宅部分 住宅部分本项目容积率仅为2.0，绿化率亦大于40%，这些指标优于项目周边的楼盘。就整个城阳区域来说，容积率指标相对于万科、宝龙等重点竞品项目还是偏高；但这些竞品项目多集中在“新天地”周围或较偏位置。楼盘名称容积率建筑类型周边竞品奥港国际2.38高层阳光嘉园2高层华鹏馨苑3.8高层区域竞品万科魅力之城2.26花园洋房、高层宝龙国际社区1.76多层、高层青特汇豪景苑1.4多层、高层、 别墅都霖美景1.47多层、高层、 高层 、联排卓越蔚蓝群岛1.59多层、高层、别墅本项目2.0？利群中联电子世正爱丽安佳家源青威路项目地块奥港国际商业预留地物业优势及劣势分析︱商业部分 商业部分根据协商，商业部分中的19000㎡要返还给原业主，实际对外销售的部分非常少。本项目地处城阳东部商圈核心地带，商业设施众多，商业氛围浓厚，并且紧挨城市主干道青威路，整体商业价值较高。项目东侧地块为商业预留地，体量较大，未来可能会与本项目商业形成一定程度的竞争。分析结论位于城阳中心城区，区域认可度较高良好的自身先决条件使得本项目在区域内具有很强的竞争力道路发达，交通配套完善，出行方便周边配套齐全，商业业态丰富，生活便捷相对于周边项目，容积率较低，舒适度较高，宜于打造出高品质的社区报告架构产品定位报告结论市场定位客户定位项目自身分析第二部分 市场定位市场定位依据市场定位市场定位市场定位依据价值最大化 三个维度原则价值最大化维度市场竞争维度自身限制条件维度自身限制条件市场竞争市场定位依据 “三个维度”的应用价值最大化定位价值更高的产品，提升项目