兰州静宁北路写字楼公寓项目市场研究项目定位报告110.pptx

每一个时代／都有着自己独特的精神印记 每一座城／都应有一个高峰的象征 就如同／上东区之于曼哈顿 第五大道之于纽约／南京路之于上海 高贵的本色／熔炼到骨子里 寸土如金／沉淀下来筑就永恒经典 这场峰会的盛宴／沁香弥漫;;市场篇;A;;1— 4月，兰州新房成交均价呈现逐月上升趋势。5月兰州房价出现下跌迹象，6、7月份维持在2007年底的水平。 最低价格出现在5月，新房成交均价3309.62元/平方米；最高价格出现在4月，新房成交均价3756.37元/平方米。;;;;项目市场小结;B;兰州写字楼主要分布在庆阳路和张掖路，以中低端的商住两用楼房作为办公用地为主，高档的纯写字楼项目相对缺乏。;;;楼内单位间过道;;地 址： 张掖路1号，位于静宁北路与张掖路的交汇处， 与本案隔街相望。 主力面积： 110-140㎡ 销售均价： 目前小业主出售的二手房市场价格约在7000元 租金价格： 65元/㎡.月 物业管理： 甘肃戴维斯国际物业管理有限公司 功能组合： 集写字楼、商业、公寓 规划特征： 31层建筑，商用1-3层面积共4171.38㎡，其中一层面积1420.88㎡，二层面积1376.25㎡，三层面积1376.25㎡；招商定位：商场、超市、餐饮。?3-28层甲级写字楼，另一座为公寓。 开盘日期： 2002，目前售完。50%以上进驻的为大型企业，如平安保险、中石油甘肃输油分公司、安邦财产保险、中粮储备等。出租率在80%左右 主要品质： 1、大厅选用进口意大利砂岩局部帖饰金，大堂较小； 2、办公层铺设地毯，门及门套为花梨木材质 3、大厦内设商务中心、多功能厅、会议厅等商务辅助设施;地 址： 位于兰州主要商业区之一的东方红商业广场总建面积： 2.2万㎡ 楼 层： 23层 平层面积： 1694㎡，可自由分割 销售均价： 7500元/㎡ 租金价格： 60元/㎡/月 功能组合： 集写字楼、商业、酒店于一体的建筑。 规划特征： 裙楼部分是著名的大型百货商场——国芳百盛购物广场，主楼部分由五星级酒店——国芳大酒店与国芳写字楼组成。国芳大酒店目前正在装修阶段，尚未开业。有商务中心、银行、中西餐厅、健身房、多功能会议室等 开盘日期： 2006.11.22 交房日期： 2007.12.31 主要品质： 1、定位为智能化甲级写字楼，但除了外立面气派实际品质达不到甲级，但因其地理位置原因以及购物广场、5星级酒店等效应，在目前兰州仍属于高端写字楼产品。 2、层高5ｍ的大堂，空间杂乱，大堂内无物业服务，两边分别通向商场 3、写字楼内部公共部位装修简陋，;入口大堂;地 址：金昌南路361号，项目位于庆阳路商务办公密集区。 总建面积： 7.3万㎡ 主力面积： 79--140㎡ 销售均价： 6500元/㎡ 租金价格： 35 — 40元/㎡/月 物业管理： 大厦物业公司 功能组合： 集写字楼、商业、 规划特征： 25层建筑。项目1-6层为商业以餐饮娱乐为主，7-25 层写字楼。写字楼内部结构与商住楼相似，但也算 是目前较好写字楼之一。 项目概况：公共部位装修较差，削弱了项目的档次，所以目前租金水平在兰州市位于中等水平。写字楼业主以数码相关企业和美容美图、教育机构为主；商业部分，1-6层商业以餐饮、娱乐为主。;东方数码大厦内部公共部位;;;财富中心是目前兰州市场最接近5A标准的写字楼，从该项目公共部位装修以及写字楼硬件配套来看，是目前兰州市场最高端的写字楼项目 ，该项目的租金和售价是目前市场上最高的。 本案比较优势有两点，一是项目地理位置优势，本案更具中心位置；二是本案的景观资源要好。; 兰州高端写字楼市场的租金价格在60元/㎡.月左右，售价在7000以上。 兰州写字楼投资回报比较高，特别是纯写字楼投资回报在8%，最高达到10%。商住型办公楼投资回报在5-6%之间。 兰州写字楼市场的产品中：高端写字楼的外立面普遍显得比较气派考究，但普遍内部品质偏低，除了保利大厦略好些外，其余的产品公共部位以及大堂的装修都显得较为粗燥，建材设备的水准也不高。 高端写字楼集中在本案近距离的区域范围内，租金1.7元/天以上的高品质物业数量较少。主要以保利大厦为代表。 兰州写字楼市不注重物业服务，几乎所有的写字楼除了常规的保洁，无其他物业服务内容可 言，即便是目前最高端的保利大厦，小小的大堂入口只有一名保安人员执勤。智能化设施设备的先进程度也极度欠缺。 写字楼的入驻率基本达到80%以上。以商贸、健身、教育和、产矿企业为主。;C;兰州城关区商业分布,四条繁华商业街区将本案包围;张掖路步行街 张掖路步行街兰州最繁华的商业步行街,汇集了兰州最高档的大型商场和最大的客流量.新世界百货、亚欧商场、西单等大型商场