海普凤凰城营销执行报告1.pptxVIP

凤栖湾之后——海普地产再造一座城榜样泰城，传奇再献26万㎡人文园林大盘世联理论 海普凤凰城开发总面积26万平米，开发周期四年，是典型的大盘运作。大盘启动的原则 原则一：进入性优先和操作性优先 原则二：控制规模，制造稀缺 原则三：多产品组合。扩大客户层面。用适量创新产品试探市场 原则四：高姿态入市。树立形象，制造价格标杆本次报告主要解决以下几个问题：第一：2011年凤凰城营销策略；第二：2011年凤凰城年度营销目标及实现体系；第三：凤凰城营销保障体系。1市场竞争“快”的原因:——竞争下的目标分析市场压力宏观市场分析市场竞争分析政策压力从4月开始，政府出台一系列抑制性政策，以遏制非自住购房需求和保证市场供应量，压制价格的继续提升。政策层级颁布时间政策名称政策颁布主体政策主要内容 国 家 政 策10.4.15新国四条国务院抑止不合理住房需求增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管10.4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）国务院各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责坚决抑止不合理住房需求增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管10.4.21立即执行房贷新政银监会正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策各大中型银行还有按季度开展房地产贷款压力测试工作10.6“二套房认定标准”国务院明确规定二套房含义，“认房又认贷”，明确遏制投机性购房。10.9国十条加强版新政多部门一套房首付均30%，停止发放三套房贷；契税和交易税调节；加强保障性住房供应等。政策压力贷款政策从严、客户量下降、部分开发商推迟开盘或者认筹时间。意向客户明显减少：来电来访量骤减，济南、青岛、烟台平均下降50%以上，市场观望气氛浓厚，部分楼盘出现一周零成交现象。新政出台后世联怡高从山东市场的调查了解到在售项目销售压力增大： 市场出现变相降价行为，如加大开盘优惠等方式；部分项目改变认筹方式：未取得预售许可证楼盘延迟售卡认筹，或不收费办卡。二手房市场反应：大量抛盘、成交上升； 贷款政策从严，市场上已经因为贷款难贷而出现一定的退订情况。市场反应二线城市受政策影响远大于三线城市，大部分客户持观望态度，部分客户认为阶段下调后价格会回升。政策出台后典型项目客户反应青岛、济南烟台、东营泰安【青岛】：80%的客户持观望态度，70%的客户认为房价会下调；30%的客户认为房价会在阶段下调后回升。【烟台】：100%的客户关注政策。70%客户认为房价会下调；30%的客户认为会在阶段下调后回升。【泰安】 ： 90%的客户关注政策。 50%的客户提及政策，40%客户开始表现观望， 30%的客户认为会在阶段下调后回升。【济南】：客户转向关注商业地产，来电来访客户比较关心政策对房价的影响，但普遍认为不会降价。【东营】：投资投机客户约50%，对政策关注度极高，客户情绪受政策影响极大。市场格局分析泰安楼盘供应根据不同区域的地理位置以及各区域不同的特点，划分为4大板块。北部近山板块：高档居住区，泰安人最为向往的居住区域。价格平台：8000-15000产品形式：联排、花园洋房高新区板块：城市规划发展的主方向，高新技术开发区。价格平台：3500-4500产品形式：多层、高层、小高层西部旅游板块：西部重点规划区域，重点旅游区。价格平台：3500-8000产品形式：多层、高层、小层高层、洋房、别墅，产品类型多样南部板块：区域位于市区，城市功能集聚，交通便利，居住氛围浓厚，配套齐全。价格平台：4000-7000产品形式：多层、高层、小层高层、洋房、别墅，产品类型多样市场格局分析泰城各板块依托的区域价值比较区域价格平台产品类型典型户型客户构成区域价值点典型楼盘北部近山板块8000--15000多层、别墅为主三房(110-140)、四房(140-180)别墅（200-300）政府高官、国企高管、私企老板、泰安及其他地市的高收入人群依托泰山，环境较好，配套成熟齐全山景叠院、圣源美郡南部板块4000--7000小高层、高层为主两房(80-100)、三房(110-130)企业普通职工等工薪阶层安居上上城、颐和名居高新区板块3500--4500小高层、高层、多层两房（90-100）三房（120-130）高新区企业中层管理者、职工，新泰、新汶等外来群体、私营业主奥林匹克花园、海普凤栖湾西部旅游板块3500--7000多层、高层为主两房(90)、三房(110-130）、四房（160）政府官员、下县市外来客户，西部区域的富裕阶层容郡国际、新湖绿园市场供应分析2010年前三季度泰城住宅总供应64.71万㎡，与去年基本持平；西部区域成为泰城住宅供应的热点区域，占到总供应量的50% 。市场需求分析2010年前三季度泰城住宅总成交52.79万㎡，与去年基本持平；西部区域占到总