汉嘉机构杭州大家九堡项目营销推广思路1702008年.pptx

针对贵司九堡项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访.;今天沟通的核心话题：;我们希望通过协助本项目在市场上的独特亮相，;首先让我们回到原点去思考。;我们产品是怎样一个产品。;本案位于九堡镇江干科技园内，区域属城市重点规划区域和热点开发区块。;项目四至：本案东至规划格畈路，南至规划支六路，北至规划九华路。;地块内现状;项目经济指标 ;项目区位属城市重点规划区域 和热点开发区块;下面我们首先来重新认识九堡。;杭州楼市宏观走势;“离尘不离城”的中间板块开始融入主流 典型代表板块：九堡、三墩、江南城;板块界定;结论： 九堡区域是近郊板块发展最快的区域之一, 其区域规划前景与地铁概念深入人心.;那么这样的九堡在房产市场的表现又如何呢？;我们从供需两方面来解构九堡市场， 首先我们先来看下区域市场供应现状。;九堡、乔司区域竞争楼盘概况（在售楼盘）：;区 域;;结论： 区域供需出现逆转，正在从供销两旺的市场转变为供大于求的市场，出现细分化、品质化趋势;那么区域市场的需求情况又如何呢？;从汉嘉对区域销售的跟踪调研发现 万科、绿城、复地……的成交量占据当前区域成交总量的一半以上； 区域的传统产品左邻右里、九月庭院销售速度缓慢； 一线地铁盘香槟湾也可圈可点； 新近开盘的地铁一线盘认购踊跃，其中45方左右的一室户表现最为活跃。;区域整体旺销的局面早已一去不返，挑盘而非挑产品的趋势日益明显。;挑盘而非挑产品， “大家”作为一个在本土影响远未达到绿城等一线开发商盛名的品牌，如何在竞争中突围？ 区别于区域主力供应的90方三房经济型产品，本案以90方两房如何吸引客群？;一旦陷入现有竞争格局，经济型产品体系的功能之争，本案将处于非常被动的局面。;我们需要进入全新的细分客群市场。;让我们从板块的客群发展历程来解构区域客群的现状和变化趋势;根据汉嘉对九堡客群多年跟踪研究;购房动因逐渐由追求性价比转变为价格型需求与品质型需求； 购买群体也从单存价格敏感型客群转变为价值敏感型＋价格敏感型并存;九堡客群预测;项目机会点——本案公寓细分市场界定;项目机会点——本案公寓细分市场界定;做产品价值提升尤为重要;本案价值全方面提升建议： 区位 产品 品牌;;通过对项目区域价值的对比分析，我们发现： 进入区域价值坐标轴，未来规划/地铁/专业市场配套都是九堡的区域共性； 但本案“零距离”接轨成熟教育配套——九堡中心小学/幼儿园，是在区域价值体系中较为突出的优势。;因此，“ 九堡核心区+地铁边+坐拥专业市场配套+学校旁”四项优势的叠加是本案在区域价值中可以放大的核心价值点，其中特别需要放大本案的教育人文氛围。;九堡核心区·地铁边 ·学校旁·坐拥专业市场配套;本案价值全方面提升建议： 区位 产品 品牌;原则： 迎合价值敏感型首次置业者需求 提升楼盘品质 立足点是为本项目构建作为品质楼盘的价值体系，并为打造差异化项目品牌形象奠定基础！;;项目卖点挖掘;建筑造型： 围合布局；新古典主义与现代相结合手法； 白色＋深灰色建筑立面。 ;商业配套：项目南侧规划商业一条街；总体商业配套7276方。;园区景观:“一条景观主轴、两个中心、三个展示点”景观绿化系统布局。;精致户型 ——90方两房两厅两卫主力户型，每户设置双层高空中花园;精致户型 —— 125方三房两厅户型，每户设置双层高空中花园，南向房间设置450MM高凸窗。;精致户型 —— 119方TOWNHOUSE，每户设置双层高空中花园，送70方半地下室。;;在这些产品卖点挖掘的基础上， 我们从目标客群心理需求出发， 针对产品细节和价值提升方面提出我们的建议。;产品细节及 价值提升建议;中心庭院景观应更多注重景观功能性，实现邻里沟通空间； 为避免落于呆板，应注意利用水池、雕塑、豪华铺装、修剪整齐的植物等形成园林的序列感和层次感；;设置漫步道;大堂等公共空间的细节提升;会所：品质会所打造;会所建议——设置儿童会所;社区管家服务体系;建议联合品牌家装公司进行精装修;由上， 我们总结出本项目最具吸引力的产品亮点： 区位价值打造—— 九堡核心区·地铁边 ·学校旁·坐拥专业市场配套 项目卖点提炼—— 追求细节精致的90方舒适型人性化社区 产品细节及价值提升建议—— 精致舒适·个性品质住区;虽然有了本项目的产品亮点挖掘， 但面对严峻的市场环境， 仅仅依靠产品本身价值提升作为市场区隔是不够的， 需要从项目品牌形象，对本项目进行市场区隔。;本案价值全方面提升建议： 区位 产品 品牌;汉嘉观点： 目前市场存在两种品牌打造方向：物质层面与精神层面 在产品拥有绝对优势的情况下，选择前者。 如：九树、东方润园与金色海岸。 在产品竞争严重的性况下，选择后者。 银马公寓、亲亲家园与戈雅公寓。;本案处于竞争激烈的市场环境中，因此我们的品牌价值打造方向是