东方小镇的策划.ppt

目录 第一部分 泰州房地产市场 第二部分 项目定位及推广策略 第三部分 销售节奏控制 第四部分 企划表现初步方案 第一部分 泰州房地产市场 海陵区高港区楼盘分布图 泰州市场6月份分面积段供应 截止9月底各竞争楼盘情况汇总 宏观分析 整个上半年，“国八条”、限购令、一房一价、加息、首付比例提高……政策接踵而来，形成叠加效应，而“调控”也成为整个楼市半年来的“主旋律”。而目前来看，这样的趋势还在延续。自1月20日，央行按照“每月一调”的频率，已经连续上调了六次准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位。央行如此频繁地上调准备金率，希望可以有效地遏制通胀。而此举对购房者和房地产开发商最直接的影响，就是贷款会难上加难。每次加息也都会对楼市带来一定的影响，这种影响有时是双刃剑，在打压了楼市投机的同时，也会对房地产刚性需求带来影响，房地产的观望气氛会进一步加重。 第二部分 项目定位及推广策略 东方小镇的地位 中国医药城重要的生活配套项目，中国医药城重要的生活平台 中国医药城首屈一指的高层次人才聚集社区，社区居住人群 东方小镇，发轫于CMC,国资地产开发，以欧式建筑为形，荟萃了世界建筑精华，但体现的是一种“以国际视野造城”的东方精神，当区域内多以中高端社区自居时，此中高下，唯有以境界论之。 随着国家对地产宏观调控的深入，人居和谐必然是发展方向，根据开发商自身特质，建议可考虑传播明晰企业形象：和谐人居价值缔造者。 东方小镇，担当和谐使命，不以价格炒作为目标，而是要实实在在的提供一种高尚而不高价的优质生活。从大局着眼，从中国医药城的长远利益出发，来考量社区的品阶。 故本项目的之售价，应本着合理利润，服务中国医药城大局的角度来综合考虑，且在国家即将对价格上涨过快的二三线城市展开限购等调控政策的背景下，与其先标高价再降价，不若直接给购房者以实惠，彰显国资地产的和谐使命。 故本项目之定位，必须站在中国医药城的国际高度，以一种和谐人居的东方境界来寻找方向。 东方小镇定位的基础 基础:持续五年的中国医药城品牌积淀 战略:放眼世界的中国医药城战略布局 品牌:世界级的中国医药城品牌基础 没有医药城，就没有东方小镇 东方小镇的形象定位 高品质 尊贵典雅的英伦建筑 80万方恢弘气势 生态健康型社区 东方小镇的客群定位 东方小镇的价格定位 住宅均价 5000元/平方米 价格范围 4500～5400元/平方米 住宅销售总价 3.9亿元 推广策略 炒作板块价值，建立区域认同，全面放大项目区域的未来潜力 以刚需产品强势引爆市场（高性价比） 深化产品卖点，营造超前生活方式 投资价值的引导，建立信心 项目SWOT分析 优势 区位优势明显，优于同区域其他地块或项目 本项目开发企业背景及品牌优势明显 先入为主，本案一期实景呈现有利于后期销售 80万平方米恢宏体量，购房者保值增值有保障 尊贵典雅英伦风格建筑，建筑形象更胜一筹 劣势 新区建设初期，项目周边生活配套较少、尚待完善； 教育系统不完善（无小学、中学） 购房人群主要局限于医药城工作人员、政府公务员和周边乡镇居民； 户型设计单一，客户选择性不强； 由于一期为医药城内部认购，未作推广，外部客户无法获知项目相关信息。 机遇 随着高新区的高速发展，未来本区域人口将高速增长，产生购房刚性需求； 本项目地处高新区核心地段，畅享区域发展之先机； 医药城目前企业入驻近400家，员工2万余人，购房需求持续增长。 威胁 2009年至今本区域土地供应量较大，未来将产生激烈的客户竞争； 同区域楼盘如价格采取低开高走策略，则对本项目产生一定冲击； 宏观经济因素不利，所带来的威胁。 我们的着力点 强化项目实景准现房优势， 通过强势包装，吸引社会关注。 描绘医药城的发展前景和美好未来， 抵消当下现实不利因素的影响。 结合医药城人才引进及相关内容， 整合有力资源提升项目整体形象。 密切关注项目周边土地市场、竞争 楼盘和宏观经济动向，即使出台相应对策。 ··· ··· 无数的优势任我们说！ 区位优势 中国医药城的中心区域 优质的工作环境由于其他区域 医药城工作生活、文化休闲的中心 拥有30平方公里内最佳的人口资源 园区内多为专家或科研等高收入人群，购买力极强。 环境优势 医药城整体景观环境合理完善； 项目周边绿地覆盖率高、空气清新； 社区内部规划大型景观河，环境优美； 医药城区域道路宽阔，卫生情况非常好； 项目北侧自然河流，整体环境再次提升。 配套优势 国贸大酒店 大型多功能会展中心 日本料理餐厅 休闲酒吧街 学校、银行、邮政 社区规划英伦风情商业街，已建成 社区规