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w 土地管理法论文土地管理论文 土地公开出让简析 　　摘要：土地公开出让，既发挥了市场机制，减少了土地腐败案件的发生，又盘活了闲置，低效利用的国有存量土地，促使房地产开发企业集约节约利用土地，为城市建设提供了重要资金支持，对于菏泽城市社会经济发展有着重大的意义。　　关键词：土地；公开出让；简析　　　　自1986年菏泽市（县级市）土地管理局建立至2000年，土地以行政划拨或协议出让，土地市场机制不能发挥作用，土地资产价值不能充分显现。2001年菏泽市国土资源局严格落实国土资源部第11号令，对“商业、旅游、娱乐和商品住宅”四类用地开始实行公开出让，土地市场机制开始发挥作用，最大限度地增加了政府土地收益，它标志着菏泽市城镇国有土地使用制度改革迈出了关键一步。　　本人将从土地公开出让的重要性，土地公开出让现状、当前主要问题及解决办法等几个方面对菏泽市土地公开出让工作进行简单分析，以提高思想认识，自觉维护和坚持中国土地公开出让制度。　　一、土地公开出让的重要性　　1.充分发挥土地市场机制，大大减少了腐败案件的发生。土地公开出让前，菏泽市国土资源局首先发函征求菏泽市规划局的意见，待收到拟出让地块的规划设计条件后，市国土局再与原土地使用者以评估价作为参考，协商签订《国有土地使用权收回协议书》，对于约定的补偿费用及时足额支付，从不打白条，不开空头支票。收回土地后，出让地块的起始价、底价，竞买保证金，加价幅度由菏泽市土地储备委员会集体研究确定，实行科学民主决策。土地公开出让全过程由菏泽市公证处公证，做到政务公开，依法操作，阳光操作，土地交易透明，建立了“公开、公开、公平”的用地秩序。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地一律公开出让，在中国土地市场网及《菏泽日报》上发布公告，公告内容没有设置有失公平的限制性条件，以价高者得的原则确定买受人，真正形成了要地来市场，不再找市长的局面，大大减少了土地隐性交易等腐败案件的发生。近年来，各地房地产开发企业踊跃来菏参与土地竞争，土地资产价值得以充分体现，土地价格节节攀升，菏泽2001年平均地价每亩12万元，现在平均每亩230万元，是2001年地价的19倍。　　2.促进土地集约节约利用，提高土地利用率。土地是一种不可再生的自然资源，对于中国来说土地更加宝贵，对于城市来说更加稀缺。以行政划拨方式取得城市国有土地的土地使用者，无偿使用土地，致使土地利用低下，土地利用率普遍偏低。菏泽市国土资源局通过加大储备城区内国有存量土地，收回闲置、低效利用的土地使用权后，分批分期对此公开出让，建筑容积率由收回时的1.0提高到现在的3.5，出让价格是收回价格的2～5倍，促使房地产开发企业自觉提高土地利用率。这样就促使整体土地使用者少占了建设用地，间接地保护了耕地。　　3.提供大量城市建设资金，为城市发展提供资金保障。业内人士普遍认为，中国各地地方政府的土地收入多，且常期稳定，被称作地方政府的“第二财政”或“土地财政”。菏泽市土地收入就市区的公开收入即政府土地纯收益为例。2001年为350万元，2002年为1亿元，2003年为1.5亿元，2004年为2.5亿元，2005年为3.5亿元，2006年为4.6亿元，2007年为6.8亿元，2009年为8.2亿元，2010年为13.1亿元。由此可见，政府土地收入每年节节攀升。这些土地收入绝大部分用于菏泽城市建设，菏泽城区内的环城公园、赵王河公园、演武楼、大剧院，菏泽开发区的路网建设等大型城市基础设施配套建设，均有来自土地方面的收入。可以说，土地公开出让加速了城市的发展步伐。　　二、菏泽市土地公开出让的现状分析及主要问题　　经调查，近三年来，菏泽市国土资源局公开出让国有土地67宗，出让土地面积330.3公顷，以用途计算，其中商业比例为30%，主要是沿街及小区配套商业，住宅用地比例为68%。以“毛地”、“净地”两类计算，“毛地”土地面积共计223.06公顷，净地土地面积107.24公顷；以存量与新增土地计算，属于国有存量土地所占地重为84.9%，新增建设用地所占地重为15.1%。由此可见，菏泽土地公开出让存在以下四个方面的问题。　　1.毛地出让比重过大，形成了新的土地闲置。毛地公开出让，源于县级市的菏泽市政府部门城市综合开发办公室。那时，菏泽市城市综合开发办公室主要职能就是和房地产开发企业签订旧城区改造建设项目，然后房地产开发企业拿着城市旧城改造项目协议书再到国土管理局办理用地手续。2000年，菏泽撤地设市，菏泽市综合开发办公室保有原来职能，负责土地公开出让的前期工作，只是城市综合开发项目协议书与土地成交确认书同时签订。2007年至今，旧城区改造要先竞得毛地土地使用权，然后再与市综合开发办签订旧城区改造项目协议书。毛地出让，菏泽市政府一次性收取纯收益，主要包括土地出让金，城