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2018我国房地产行业发展展望 中国房地产业协会 童悦仲 提 纲 房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势 提 纲 房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势 1.1 房地产的重要地位 我国国民经济的重要支柱产业 居民家庭财富的主要组成部分 地方政府财政收入的主要来源 促进城市面貌改善的强劲动力 1.2 目前房地产存在的问题 房价严重背离价值，拉大了贫富差距 高房价导致城市竞争力下降 高房价挤压了实体经济 房地产泡沫可能引发金融风险 1.3 房地产调控 “经济调节”是政府的主要职能 当房地产过热时，为其降温减速 当经济快速下滑时，借助房地产进行刺激 提 纲 房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势 2.1 调控方式由全国一律到因城施策 中央决定不再出台统一的调控政策 要求各地政府根据当地房地产市场情况制定有针对性的调控措施 中央政府负责督办，对调控不力的城市领导进行约谈和问责 2.2 调控范围显著扩大 2016年3月住建部奉命约谈厦门、合肥、南京、苏州等城市的市长，这些城市随即出台政策，拉开了本轮调控序幕。 2016年9月30日晚间至10月6日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策，之后西安、郑州、济南、福州、珠海、东莞等城市迅速跟进，被业内称为2016年度的“9.30新政”。 随后限购政策扩展到热点城市周边地区和一些三、四、五线城市，包括河北省廊坊、涿州、保定、沧州、张家口、承德、三河、涞水、大厂、香河、固安、永清、怀来、崇礼，广东省佛山、东莞、中山，江苏省昆山、太仓、句容，浙江省嘉兴、嘉善、丽水，山东淄博，福建连江，安徽阜阳等地。 2.3 调控力度一再加码 本轮调控初期，各地不同程度地进一步收紧了限购、限贷、限价措施，提高了购买第二套住房的贷款首付比例。 2017年3月17日北京出台政策，规定“社保缴纳由年度考核细化为月度考核”、“离婚后一定年限内再贷款购房，仍按婚内购房对待”、“购房认房又认贷”、“限购商办房”等，随后其他热点城市也对调控政策密集加码。 2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购楼房取得产权证后满2年方可上市交易。随后成都、福州、青岛、广州、珠海等10座城市先后跟进，出台了2年至5年不等的“限售”政策。 2017年7月17日，广州市政府印发了《加快发展住房租赁市场工作方案》，首次规定了“租购同权”政策。 提 纲 房地产与房地产调控 本轮房地产调控的特征 调控以来房地产市场的表现 未来房地产市场的走势 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国当年累计商品房销售面积仍保持较高水平，连创年度新高， 但增速逐渐趋缓。 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国当年累计商品房销售额也保持较高水平，连创年度新高，但增速逐渐趋缓。 两年多来，全国当年累计商品房销售面积和销售额增速趋缓，但一直保持正增长。 销售额增速始终高于销售面积增速，表明房价在继续增长。 数据来源：国家统计局官网 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比总体上仍呈增长趋势。 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国房企当年累计到位资金也一直保持正增长，但增速趋缓。 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国当年累计房地产开发投资同比增速平稳，进入2018年后增幅 又有所扩大，表明多数企业仍然看好房地产市场的前景。 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国当年累计房屋新开工面积在急速下滑后震荡趋稳，并保持较高增幅。 数据来源：国家统计局官网 两年多来，全国当年累计土地购置面积增速逐步上扬，表明企业对市场很有信心。 数据来源：国家统计局官网 两年多来国房景气指数保持着震荡上行态势，表明在严厉的调控环境下，我国 房地产业仍保持着扩张态势。 3.1 对当前调控方式的反思 我国房地产泡沫严重尽人皆知，可是，为什么在看似严厉无比的调控下，两年多来房地产业依然继续保持扩张态势呢？ 根源在于没有改革各项相关的基本制度。当前的调控政策反而增加了房价上涨的预期。 地方政府仍然高度依赖土地出让收入和来自房地产的税费。 居民和企业依然把投资房地产看做最有效的赚钱手段。 3.2 房地产调控与防范金融风险 防范和化解金融风险是当前我国必须打赢的一场攻坚战。 世界历史上出现的金融危机，83%是由房地产泡沫引爆的。 为了防范化解金融风险，中央加强了金融监管，今年以来“钱荒”、“债务违约”成了业内热词。 中美贸易战、美联储加息… …，增加了未来经济形势的不确定性。 建立新的住房制度和房地产市场化调控机制刻