091106关于城镇房屋租赁合同纠纷中装饰装修问题的探讨(王友发).docVIP

关于城镇房屋租赁合同纠纷中装饰装修问题的探讨 ——对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的解读 摘要：房屋租赁合同纠纷一直是房地产交易中比较复杂的问题，而关于房屋租赁纠纷中装饰装修问题的处理更是司法审判和房屋租赁合同中的热点和难点。本文结合刚刚实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，从定性和定量两个角度分别进行分析，试对城镇房屋租赁合同纠纷中装饰装修问题进行探讨和研究。 关键词：房屋租赁 装饰装修 法律处理 补偿 随着我国经济的高速发展和住房制度改革的日益深化，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，同时也产生了许多的租赁合同纠纷问题。尤其是在处理房屋租赁合同纠纷案件中，关于装饰装修问题的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。下面笔者将结合刚刚实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），试就房屋租赁合同纠纷中装饰装修的有关问题，提出自己不成熟的观点，以供大家商榷。 一、装饰装修的概念和认定 （一）法理分析 为了解决房屋租赁合同纠纷中的装饰装修问题，我们就先从什么是房屋的装饰装修的常识说起，以此作为研究的起点。从民法理论上说，所谓的装饰装修行为，实际上就是对物的添附。装饰装修出租的房屋，实际上是将装饰装修材料等财产装饰装修于他人房屋之上的行为，具体的说就是添附中的附合。在房屋租赁关系中，承租人将装修材料经过装饰装修附合在出租人的房屋上，就会与房屋共同构成密不可分的新物，或分离后会大大降低新物的价值。但是装饰装修材料经过和房屋的附合，承租人就失去了对装饰装修材料的所有权，同时装饰装修材料转化为房屋的价值，为房屋产权人所有。 从上面的民法理论阐述中，我们可以看到，在房屋租赁纠纷案件中，增添物和原租赁房屋之间就属于动产与不动产的附合。增添物是从物，房屋是主物，增添物因其附合于作为不动产的主物房屋上，其所有权由房屋所有权人取得。 （二）法规规定 根据建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》（1995年9月1日施行）第二条第三款的规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。由此可见，装饰装修物应是指安装、修饰、装修在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不应包括增设在建筑物或构筑物上的中央空调、电梯、水、电等服务设施或设备。但现在诉讼到法院的房屋租赁纠纷案件中需要处理的承租人损失，不仅包括装修物的损失，多数还包括前述的增加设备损失。这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。所以，法院一般也将这些设备作为装饰装修物予以认定。笔者认为，在法律文书中有的法院将承租人的设备损失和装饰装修物损失统称为装饰装修物损失是不科学的。因为根据建设部的规定，装修物的内容不包括增加的电梯、空调等配套设备，而“增加的设备”这一概念也不能完全包括装饰装修物所指内容。所以，笔者认为上述的两种损失应统称为增添物或增添损失。 （三）装饰装修物的特点 经过上面的分析，我们可以清楚的看到，在房屋租赁活动中，装饰装修物具有如下特点： 　　1.装饰装修物为承租人所有。因装饰装修物是承租人投资进行添附行为的产物，其所有权当然归承租人所有。 　　2.装饰装修物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但己达到不可分离的程度。 　　3.如强行将装饰装修物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。 本文所称的装饰装修物即是同时具有上述特点的装饰装修物或添加设备，对于能够拆除，又不会严重影响该物本身价值的增添物，不属于本文所称的装饰装修物。 二、装饰装修的价值认定 上面我们经过定性分析，大概的了解了房屋租赁活动中的装饰装行为，并进而认定了何为装饰装修物。既然装饰装修行为是对出租房屋的一种增值或利用行为，且该装饰装修物是对出租房屋的添附，那么该装修装饰或者装饰装修物的价值将成为房屋租赁合同纠纷的关键争议点。下面我们就将转入这个话题，即是如何对装饰装修物的价值进行认定。 在房屋租赁活动中，承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的。同时在房屋租赁合同中也一般均规定，装饰装修物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰装修物现存价值的确认问题。笔者认为，为解决这个装饰装修物价值归属的问题，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则可以由当事人申请法院委托评估鉴定机构对装饰装修物的价值进行评估鉴定。在该