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物业公司前期介入工作指引 1 总则 本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。 本文件适用于集团开发项目的前期服务工作。 2 定义 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。 房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。 项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。 物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 3 职责 物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。 4 工作要求 房地产工作流程与物业管理前期介入对照表 土地招标/拍卖信息投资机会分析 土地招标/拍卖信息 投资机会分析 招标/拍卖取得土地使用权签订出让合同，办理土地权证 招标/拍卖取得土地使用权 签订出让合同，办理土地权证 填报住宅项目配套建设条件审核申请表 填报住宅项目配套建设条件审核申请表 申领项目建议书办理项目报建 申领项目建议书 办理项目报建 征询上水、下水、供电、 煤气、电话等配套条件向规划局申领建设项目选址意见书 征询上水、下水、供电、 煤气、电话等配套条件 向规划局申领建设项目选址意见书 编制详规 编制详规 书面征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件 书面征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件 设计招标 设计招标 对建筑方案作内部评审（物业公司规划阶段介入） 对建筑方案作内部评审（物业公司规划阶段介入） 编报建设项目可行性研究报告 编报建设项目可行 性研究报告 方案设计 方案设计 环境影响评价报告征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见 环境影响评价报告 征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见 送审建筑方案，向规划局报批建设用地规划许可证 送审建筑方案，向 规划局报批建设用地规划许可证 组织动拆迁：1、冻结户口、停发营业执照、停办房屋交易2、制定拆迁计划和方案3、签定委托动迁协议4、申领拆迁许可证5、发布拆迁公告6、实施 组织动拆迁：1、冻结户口、停发营业执照、停办房屋交易2、制定拆迁计划和方案3、签定委托动迁协议4、申领拆迁许可证5、发布拆迁公告6、实施 勘察招标与施工 勘察招标与施工 初步设计 初步设计 征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、人防、抗震、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见 征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、人防、抗震、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见 初步设计评审会 初步设计评审会 物业公司设计阶段提出前期介入方案 物业公司设计阶段提出前期介入方案 向计划部门申请投资计划立项向住宅局申请开工指标（缴配套费）施工/监理招标 向计划部门申请投资计划立项 向住宅局申请开工指标（缴配套费） 施工/监理招标 施工图设计消防、卫生防疫、环保、绿化、交