山东潍坊中央都汇项目前期策划汇报方案计划_167p.pptVIP

策划报告思维导图 国家在09年将进一步加大调整力度 房价涨幅趋缓是大势所趋 09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期 二三级城市的机会与市场竞争的白热化 房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。 国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。 安防技术：商业办公大厦的安防系统主要包括电视监控、防盗报警、门禁控制、停车场管理等。居住小区的要求建设主要由安全防范子系统、管理与设备监控子系统、信息网络子系统构成的全套居住小区智能化系统。 近几年，国家及地方政府不断通过各种政策对房地产市场进行调控，目的在于抑制房价的快速增长。潍坊作为一个三级城市，房地产市场主要以本身需求为主，宏观调控对其不会产生太大影响，它仍将稳定的发展。 从潍坊出台政策看，本项目属于区旧城改造区域。项目开发受到政府政策支持。 潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。 在近期的潍坊城市规划中，本项目地块位于潍城区，属于商住用地，规模较大，便于规模开发。且项目位于“一心、一环、一廊、一轴”中的火车站发展商圈，区域繁荣之日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。 潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源。 从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为本项目发展奠定了坚实的经济基础。 潍坊恩格尔系数较低，生活处于富裕水平；居住消费仅占消费支出的占9％，购房潜力比较大。 潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对本项目东南部商业部分是利好因素。 随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种非物质层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。 位置方面，位于潍城区中心处，又处于火车站商圈中心。 项目规模较大，在开发设计过程中可以承担更多的科技因素，有利于产品的创新研究。 潍坊房地产市场总体已进入发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。 客户特点分析及价值提炼 高性价比的产品； 项目升值潜力； 要有升值潜力； 关注房子的升值潜力； 外地投资者 强化社区高尚品质； 引入教育配套； 良好教育配套； 高层次居住人群； 工作稳定，有自己的生活规律和方式，希望晚上陪陪家人，周末逛逛商场； 有自己的朋友圈子，喜欢交结不同行业精英，有时间会和朋友聚聚会； 在专业方面不断提升，讲究生活品味； 拥有住房，再次置业喜欢环境比较好，教育配套好的地方。 公司中高层管理者 做好项目景观设计；引入教育配套；强化社区品质； 环境较好； 教育配套； 文化较高，收入较高，工作稳定，追求生活品质； 一般有房，部分有车，希望能够居住环境好一些； 专业技术人员 高性价比的产品； 创新的生活理念； 配套的提前展示； 交通便利、生活、教育配套齐全； 总价不要太高； 年轻化，文化较高，收入一般，比较忙，工作生活压力较大； 一般坐公交车或摩托车出行，有时会打车； 希望能够在城市拥有一套自己的住房，少数人已经有房，希望能够改善一下； 关注住房周边商业配套、交通、教育，总价承受能力差。 公司职员 强化社区高尚品质； 社区居住人群高层次 具有较强社会资源和社会地位，收入比较高，经常会有应酬； 注意自身的社会影响； 已有比较舒适的住所，再次置业希望环境较好、与身份相适应； 高级公务员 政务中心影响； 利用单位有影响力的人物； 上班方便； 与同事扎堆； 工作稳定，收入较高，生活规律，有时会有一些应酬； 希望住在单位附近，和同事扎堆，有时单位会组织团购； 已有住房，再次置业希望改善居住环境或因政务中心搬迁在单位附近购房； 泛公务员 做好项目景观设计； 强化社区高尚品质； 适当设置部分高端产品； 环境和位置最好的地方，大房子。 生意规模较大，平时有人打点，工作时间自主安排； 具有较强社会资源和社会地位； 拥有比较舒适的住所，再次置业希望能够拥有与自己身份和地位向匹配的住所； 大中型私营业主 做好项目景观设计； 强化产品品质； 引入教育配套； 环境优美，房子空间大，具有一定的升值潜力，周边有学校。 平时忙于打点生意，比较忙碌，晚上经常会有应酬； 有时和同乡、同行一起聚会、聊天； 希望给家人一个舒适的住所，有时间的时候多陪陪家人； 已有住房，希望改善居住环境；