xxxx年中广国际皮具城项目定位策划方案计划（ppt59页）.pptVIP

* * * S： 地理位置优势 区域配套十分完善 交通便利 W： 交通可进性不佳 项目部分商铺分拆出售 发展商商业房地产经验少 O： 中山缺乏专业皮具城 龙瑞二层皮具城招商完满成功 T： 未来商业供应，加剧竞争 周边商圈档次低，消费层次不高 项目核心竞争力 SWOT——综合分析 地处最具人气的批发商圈 所处市场出现极大空白点 　　前 言 1 城市与区域商业发展分析 2 项 目 定 位 研 究 4 项目整改建议 6 项目招商策略及流程 5 目录 项 目 分 析 3 客户访谈 7 项目条件比较 水牛城 龙瑞 本案 交通条件 ★★★★ ★★★★★ ★★★ 规模 ★★★★ ★★★★ ★★★ 周边居住人口 ★★★★ ★★★★★ ★★★ 项目购买力 ★★★★ ★★★★★ ★★★ 商圈档次 ★★★★ ★★★★ ★★★★ 可塑性 ★★ ★★★ ★★★★ 地理位置 ★★★★★ ★★★ ★★★★ 项目经营特色 ★★ ★★★★ 创造5星 项目在可塑性和地理位置有着微弱的优势 从商业的最主要条件看， 本项目在交通条件、人口密 度、规模与购买力方面均有 所不足； 项目最关键是如何创造自身经营特色 服装批发市场业态分析 服装（%） 皮具（%） 小商品（%） 水牛城 78 12 10 龙瑞 67 25 8 西郊 52 8 40 合计 197 45 58 皮具在批发市场占得份额最小 业态经营比例： 服装：皮具：配套=66：15：19 中山批发市场主要业态比例 龙瑞二期皮具城完满招商 皮具城在龙瑞大放异彩 龙瑞二层商场定位皮具城，仅用一个多月的时间600多个商铺已经全部招商完毕，龙瑞定位正是错位竞争形成业态上的互补，龙瑞皮具城预计8月中上旬开业。 皮具市场发展潜力巨大 项目定位推导 龙瑞二期成功招商 皮具城 得天独厚的地理位置 皮具市场潜力巨大 精品皮具城 天时 地利 人和 项目定位思路：瞄准市场空白点， 借力打力，以快打慢 项目定位 项目定位：精品皮具城 形象定位：我们不是最大，但要做最精 项目案名：中广国际精品皮具城 经营档次定位：以中档次为主，少量中高档次 营造项目特色 项目的可融入现代气息 特色一：建筑；项目主体建筑和外墙装饰已基本完工，可在中庭位置加建 大型天幕，再配合灯光工程，充分体现项目特色以及档次提升； 近景 远景 夜景 营造项目特色 广场喷泉、大型户外广告与LED有助于营造良好视觉效果 特色二：环境与空间；充分利用项目临街优势，通过广场喷泉、户外广 告及LED等营造具有特色的视觉效果，有别于竞争项目，吸引消费者的注意。 营造项目特色 打造区域性专业市场，充分体现专业 特色三：专业经营；项目在招商过程中严格把控商家经营业态，只对皮 具经营商家开放，其他业态经营商家一律拒之门外，保证项目业态统一，体 现专业市场的真实意义。 营造项目特色 品牌效应，力保项目立于不败之地 特色四：品牌效应；项目在招商前须确定专业物业管理公司，建议聘请广州知名皮具城的管理公司进驻，不但能迅速提升项目知名度，而且管理公司能带领一批广州皮具经营商家进驻，这样项目成功率可达90%以上。 租金定位 本案租金定价方法若使用常规的市场定价法，势必造成租金居高不下，对于招商有很大的难度，因此我司建议效仿龙瑞招商定价策略“放水养鱼”原则，先用低价租金吸引商家进驻，特别是广州皮具商家须给予最大限度的优惠，待项目经营进入成熟期再提高租价。因此我司建议项目初始平均租金为： 由于项目周边市场很成熟，我司采用市场定价法，计算项目平均租金： 160元/㎡ 60元/㎡ 功能分区 预留广州皮具城商家 名牌钱包区 名牌手袋区 鞋业区 中庭休闲区 　　前 言 1 城市与区域商业发展分析 2 项 目 定 位 研 究 4 项目整改建议 6 项目招商策略及流程 5 目录 项 目 分 析 3 客户访谈 7 项目招商策略及流程 项目开业 8月28日后 8月18日-8月27日 6月20日－7月10日 项目招商 项目形象推广 项目立项 项目试业 进入最后冲刺 6月中旬 确定管理公司 确定整改方案 7月11日－8月15日 整改施工阶段 常规广告推广 营销大事件 营销大事件 营销大事件 推广持续 准备开业兴典 签约仪式 考察中山市场 开业兴典 招商推广策略分解 形象推广阶段策略—— 起 势 阶 段 6月 1、6月初为广告设计及确稿期，6月20日项目正式推出市场, 推广主要以户外广告、电台、短信等形式吸纳意向客户。 2、此阶段为期20天，须在极短的时间内塑造项目形象。 3、此阶段重点工作是项目管理公司的洽谈以及整改方案确定。 8月 7月 6月中下至7月上为 形象导入期