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XXX房地产项目开发策划方案 XXX房地产项目开发策划方案 一、项目介绍 xxx房地产项目位于南宁市的吴圩镇，毗邻南宁市区和吴圩国际机场。房地产现有的物业形态普通现房多层和在建的小户型多层组成。以超低价位入市，顺利的实现了销售，但尚有许多未能完成销售，无意中形成xxx房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有22套现房、准现房20套。其中130M2的三室两厅有13套，以五、六楼为主；110M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计1800万元，合计1800万元。预售许可证预计2012年6月底办下。 目前某房地产的可售资源由两种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 项目SWOT分析 优势（S） 项目地块毗邻机场，该区域为南宁市未来建设重点 周围无别的项目，竞争压力小 价格较便宜，易为消费者接受 相对该地区住宅，产品较时尚舒适 劣势（W) 1、项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全 2、距市区较远，交通不够便利 3、本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大 机会（O） 经济发展迅速，居民收入也在逐年提高，使居民购买力得到了有效的提高 本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源 政府对该区域配套设施逐步建设完善 威胁（T） 吴圩本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大 本地居民倾向于在市区购房 受宏观调控政策的影响，消费者对购房持观望态度 目标市场与定位分析 居于对当地客源与消费能力的实际情况，确定产品走中低档的路线。而作为一个中低档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等、中高等阶层客户为主，我们采用一网打尽的策略。 客户分析 ⑴．客源区域 ①．一级区域：吴圩镇内； ②．二级区域：吴圩镇以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。 ⑵．客源职业 私营业主、个体经营者； 吴圩在外务工者； 吴圩本地政府公务员； 企业管理人员； 学校、医院、银行等企事业职工； 吴圩本地企业职工； 本地居民 五、卖点提炼 ⑴．吴圩规模最大的社区——本项目是吴圩目前规模最大的住宅社区，也将成为吴圩房产开发项目的典范。 （2）户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。 （3）管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。 价格策略 1．先期以1500元/m2的价格投放市场5套单位，但仅限于VIP客户； 2．以5套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以10元/m2为一涨幅（1510、1520、1530、1540），继续向市场投放； 3．当均价达到1550元时停止投放，进行市场评估，重新确定涨幅和放量； 4．争取一期均价达到2500元/平方； 六、营销渠道 第一阶段：预热市场： 推广策略：形象广告+事件行销活动 ⑴．直销销售至40%—50%，集中认购房号，正式进入认购下定。如市场反馈情况较好，可举办公开排号活动，启动媒体宣传热销造势 ⑵．排号活动后至开盘日之前，客户可直接认购房号。 ⑶．根据认购情况制定销控表，并在售楼处公开发布 第二阶段：聚集客户： 主要任务： 火爆开盘，正式公开销售，形成火爆场面，通过热销形势，首批引入核心目标客户群 ⑴．延续前阶段的热烈气氛，促进销售进度。 ⑵．通过活动连续掀起五月热潮，营造旺盛人气和开盘热销氛围。 第三阶段：持续销售期，产品主导 主要任务 通过销控，逐步推出产品，巩固品牌形象； 付款方式、物管费用等详解，为业主办理入住手续，同时展开准现房强势销售局面 （1）．在信息传播渠道上转向选择电视滚动字幕方式。 （2）上门客户逐渐减少的时间段，采用派发宣传资料的方式变被动介绍为主动信息传播，置业顾问主动深入市场，直接面对目标客 七、营销推广 项目名称：XXX 2.广告标语：有根的稳固着???? 无根的流浪着 3.媒体选择 (1).报纸软文。 ⑵．户外广告——繁华路段大型户外看板。 发布目的：传递项目住处，烘托渲染气氛，加强视觉冲击力。 针对人群：主要干道行人。 ⑶．工地包装 工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象不仅直接与物业和公司形象有关，还能够营造销售气氛。 工地看板：表明物业的名称和位置，直接与工程形象相关联。 工地围墙：明确发展商和项目性质， 进行楼盘形象展示。 气氛