第15章 房地产成本管理业务控制.doc

第15章 房地产成本管理业务控制 15.1 成本控制管理控制文件 15.1.1 内控目标 15.1.1.1 15.1.2 主要风险点（风险事件） 15.1.2.1 ZNJS-FD-04-01-1 15.1.2.2 ZNJS-FD-04-01-2 15.1.2.3 ZNJS-FD-04-01-3 15.1.3 职责分工 15.1.3.1房地产事业部成本管理部：负责组织编制项目目标成本（前七类成本科目）;负责项目开发全过程动态成本的监控;组织项目成本后评估 15.1.3.2房地产事业部财务管理中心：负责各阶段项目经济效益测算;参与制定项目目标成本（后二类科目）及控制责任书;参与项目成本后评估 15.1.3.3项目公司成本部：负责项目开发过程中动态成本管控;负责编制项目动态成本相关报表;参与项目成本后评估 15.1.3.4项目公司核算部: 负责建安类工程预结算编制、审核;负责建安类工程动态成本管理 15.1.3.5项目公司财务部: 负责各阶段项目经济效益测算;参与项目成本后评估 15.1.4 15.1.5 流程描述与关键控制 15.1.5 流程步骤 工作内容的简要叙述 重要输入 重要输出 备注 1 拓展阶段： 1、项目拓展阶段，市场开发中心组织对意向土地组织可行性研究工作，成本相关数据收集及主要分工如下： A)市场开发中心负责红线内外地块信息考察、收集，负责政府规划要点信息、报批报建等规费信息收集； B)营销管理中心进行项目初步定位，明确项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算； C)设计管理中心依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供初步设计费用预算； D)成本管理部收集上述资料，根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据、含量及材料市场价格等信息在2个工作日内完成可研阶段成本估算； E)财务管理中心汇总建安成本，结合行政管理费、资本化利息、营销费进行拓展阶段项目经济效益测算， a)可行性研究阶段成本估算的具体操作参照《可研阶段成本估算作业指引》的要求执行 b)《可行性研究报告》组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本 c)可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照《项目拓展及论证管理流程》的要求执行 《政府规费表》、《初步产品建议书》、《可行性论证规划草案指标说明》 《可研阶段成本估算表》 项目可研工作依据计划开展，规划设计草案完成后2个工作日内完成成本估算 2 定位策划阶段： 1、获取土地后，成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，财务管理中心综合建安成本，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析 2、项目定位及概念设计工作具体操作参照《项目定位管理流程》、《概念性规划方案设计招标和设计管理流程》的要求执行 《定位策划报告》、《概念设计成果》 概念设计成果提交后2个工作日内完成成本测算 3 方案设计阶段: 1、根据审批通过的建安成本测算，成本管理部1个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制 2、设计管理中心依据《规划方案设计管理流程》的要求组织方案设计工作 3、方案设计成果提交后3日内，成本管理部组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行 4、财务管理中心结合成本匡算，1个工作日内完成经济测算修订 5、审核责任及审批权限同方案设计评审会 《方案设计限额》 《方案设计成本匡算表》 方案设计成果提交后3个工作日内完成成本匡算 4 目标责任成本制定： 1、方案设计完成、成本匡算审批通过后，事业部成本管理部收集相关资料，制定目标责任成本，财务管理中心提供支持： A)市场开发中心提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）、配套费用信息； B)营销管理中心提供市场定位报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等） C)设计管理中心提供方案设计图纸； D)财务管理中心提供管理、财务、营销费用指标； 2、成本管理部负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求， 5个工作日内编制正式的《项目目标成本控制责任书（初稿）》 3、初稿完成后发送到各中心和项目公司进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本管理部3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制《项目目标成本控制责任书》，提交集团各主管副总审核（3日），事业部总经理审批签发（1日），事业部董事长备案，发送相关责任部门，并由集团各中心/部门经理、项目公司总