20120209北京养老市场案例研究分析.ppt

本报告是严格保密的。 * 世联地产 华北区域顾问业务中心 战略顾问事业部 项目来源：昊泰地产王平镇“中瑞生态谷”项目 分享人：唐健霞、 赵春峰 、李燕 北京养老市场案例研究分析 谨呈：世联地产 【人口趋势】中国人口倒金字塔结构开始出现，我国老龄化趋势开始显现，处于老龄化初级阶段，在未来 20 年将加速… 通常来讲，当60 岁以上老年人超过人口总数的10%，或65 岁以上老年人占人口总数的7%，即意味着该国家或地区人口处于老龄化社会 根据2010年中国最新普查数据显示，我国60 岁以上人口1.78 亿，占13.26%，我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家 倒金字塔结构基数开始出现增加趋势，到2020 年，中国60 岁以上人口将达到2.5 亿，2030 年约3.7 亿 * 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0% 2010 2058 1950 人口老龄化加速 20－59岁人口占比 60岁及以上人口占比 数据来源：wind资讯；：诺亚财富、联合国人口司 百分率（%） 我国当前的劳动年龄人口占比位于历史顶峰水平（ > 59％）之后呈现长期、快速下降的形态 老年人口占比在未来20年 快速上升，增量逐渐加速。2000 年，老龄人口每年仅增加280 万人，2010 年增加690 万人，2030 年增长1400 万人 【人口趋势】…出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体 20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿 现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。 追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫 【养老地产发展趋势】此外，传统养老观念的改变、保险资金及国外资金流入等多方面因素加快了国内养老地产的布局 1 2 4 3 传统养老观念改变 人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡 经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现 住宅暴利时代过去 楼市调控剑指“房价合理回归”的大背景下，大型房企纷纷染指养老地产，意在谋取企业的一个新的赢利点 养老地产是房企转型的下一个目标，此前万科、绿地、保利、华润、首创、合生创展等品牌房企开始布局养老地产项目 保险资金寻找更好的投资产品 截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，按照《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场 国外资金流入 据《华尔街日报》称，包括美国老年公寓公司Emeritus在内的多家老年公寓项目开发商，正在酝酿进入中国市场。城堡投资这家总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司，正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产 目前北京老年住宅按建设经营者划分为三种模式，项目组确定将企业盈利型作为本项目的研究对象 政府收益型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式 如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施 分类 具体阐释 案例 政府福利型 企业盈利型 如：北京第一社会福利院、北京第二社会福利院 如：北京太阳城、东方太阳城、太申祥和、燕达国际健康城、温都水城老年公寓 【北京市场】北京市场上养老住宅数量较少，主要分布在东、北、西三个方向，我们对其进行了深入调查和盘点 典型项目分布图 东方太阳城 北京太阳城 燕达国际健康城 温都水城老年公寓 北京太阳城 温都水城老年公寓 东方太阳城 燕达国际健康城 泰康养老地产 爱慕家 北京现有养老地产市场 核心指标 北京太阳城 东方太阳城 燕达国际健康城 温都水城老年公寓 泰康养老地产 开发模式 “销售+持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售 以出售房屋产权为主，老年人住宅 只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金 开发商对土地只有70年使用权，全部持有，向外出租，采取会员制管理模式，会籍是持有人进行投资达到自身资产保值增值方式 保险与住宅使用权绑定，保险销售成为重要的赢利点 客户情况 主