房地产项目建安成本预测实战分析之1基础数据准备-高中课件精选.pdfVIP

地产项目成本控制体系及实际项目数据分析 地产项目成本管理 一、概述 从内部管理口径角度，地产项目成本为地产开发各环节发生成本和税金的总和，主要包括土 地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利润以及税金八个方面。 成本管理总体思路以统一成本科目为前提，以目标成本管理、全过程成本管理为主线，以建 安成本管理为重点，以成本经验数据库为支撑，以统一合约管理制度为手段，实现地产开发项目成本 的动态监控，全过程管理。 成本管理工作概括起来包括“一统一、五阶段，五张表，二跟踪，二审批”。 “一统一”为统一成本科目，主要为统一的成本科目是各类成本预测中成本划分和归集的基 础，也是过程进行成本管理、招标策划的基础依据。 “五阶段”为可研阶段、市场定位阶段、规划设计阶段以及施工实施阶段和后评估五阶段动 态监控管理； “五张表”为《项目成本盈利预测表》、《建安成本目标控制表》、《项目现金流量预测表》、 《项目建安成本预测明细表》四份表格，四份表格阶段性以及不定期更新审批，其中施工实施阶段以 《项目建安成本预测明细表》代替《建安成本目标控制表》，《成本数据采集表》； “二跟踪”为定期以及关键节点更新《项目成本执行情况表》、《建安成本动态对比分析表》； “二审批”为按照规定及时上报《项目成本超支审批表》、《建安成本超支审批表》，一般 可规定为项目成本超支超过2%以及建安成本超过5%的情况，审批附件应附报告及详细计算数据，并 说明超支的原因，计算过程，采取的措施，以及经验和教训等等情况。 关于项目成本预测，无论是项目总体成本还是建安成本，五阶段管理中只能是后一阶段比前一阶 段成本预测更加详细，后一阶段审批成本目标应以不得突破前一阶段目标为基本原则。 二、统一成本科目 统一成本科目是项目发展总成本划分和归集、成本统计预测、合约策划及标段划分的依据。 （一）项目发展成本一二级科目统一设置 成本一二级科目，按照责任单位，实行归口管理，承担管理责任和被考核主体。 1、土地成本科目 一级成本科目：地价、拆迁费、市政配套费（向政府缴纳的大配套费）、土地使用费、 办证费及契税。 2、前期费用 一级成本科目：勘察设计费用、报建费用（含无证施工罚款）、学校/公交等配套引入、其他 前期费。 3、建安成本一二级科目 一级成本科目：红线内建安成本、红线外建安成本、其他建安成本； 二级成本科目： 红线内：前期工程、桩基础工程、岩土工程、单体工程、配套工程、室外工程、户内装饰工 程； 红线外：红线外变配电、燃气、园建、绿化、道路、桥梁、涵洞、截洪沟、山体、河道整治、 红线外配套及其他； 其他建安成本：卖场包装工程费用、精品共建工程费用、其他工程费用。 4、其他直接费用 一级成本科目：物业维修基金、项目管理费等、财务费用、其他费用（包含工程监理费、工 程保险费、检验试验费、预决算编制费、工程合同印花税、工程验线查丈费等）。 5、项目销售费用 一级成本科目：销售管理费（含媒体维护费）、广告与推广费、销售咨询费、卖场包装费、 配套及其他费用、空置物业费、入伙活动费（含客服、会员活动等费用）。 （二）建安成本三级科目-红线内 1、前期工程 前期工程包括项目发展前期临时供水、临时排水、临时供电、临时设施、临时道路、临时围 墙、场平清理、白蚁防治、临时看护、红线内管线改造、树木迁移、地下障碍物清除、其他等。 其中若主包合同中包含临时供电中发电机、临时设施，则不需另外拆分；临时道路主要为红 线外的辅助施工的道路费用，不包含红线内施工用的临时道路；若主包合同内包含临时围墙，则需要 拆分到此科目。 主要涉及合同为科目所涉及项目合同。 2、桩基础工程 对于多物业类型发展，应该分别按照物业类型设置“基础工程”科目。例如：独立地下室、 别墅、多层、小高层、高层、超高层、酒店、写字楼、商业等。 桩基础工程包括桩基工程、桩基检测、沉降观测工程及其他四个方面。 桩基工程包括桩基础的试验桩费、检测费，不包括桩承台施工费用，不包括筏板基础、独立 基础等基础费用，截桩费用如包含在主包工程合同中，则不再拆分；属