张家港温州商贸城招商定位报告64sftPAZMW.pptVIP

中国物业教育网 部门设置 策划推广部 经营部 招商部 公关部 物流配送部 物业管理部 行政人事部 财务部 中国物业教育网 部门组织框架及其协作 经营管理公司 营销推广 物业管理 租务招商 后勤服务 公共关系 物流公司 经营管理 旅业 协会组织 财务、行政人事 策划部 广告公司 信息 物流 长期招商 商铺租赁 中国物业教育网 第七篇 总结篇 本案成功的关键在于招商，而招商的关键在于准确的定位和有一批能力极强的招商团队以及政府和社会各阶层的支持！ 中国物业教育网 温州商贸城SWOT分析 优势 张家港有五大支柱产业，而目前就专业市场而言，只有九州家具城和世纪星汽车城两个项目，就张家港市而言，专业市场仍属于空白； 劣势 地理位置较为偏远； 仓储物流用地缺乏，配套不齐备； 没有产权； 不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法； 部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求； 机会 张家港后期的专业市场基本上没有，因此，温州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的； 威胁 业态定位过于分散，不能形成集约效应； 产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制； 周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁； 没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心； 中国物业教育网 温州商贸城SWOT分析 SWOT分析得出的启示 本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。 相应的策略 规避劣势 解决产权问题 解决工商税务优惠问题 解决产权,经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题 发挥优势 抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠 中国物业教育网 第四部分 定位及细化篇 温州商贸城做专业市场的理由 温州商贸城招商定位原则 温州商贸城招商方向及最终定位 温州商贸城最终定位的依据 1 2 3 4 中国物业教育网 温州商贸城做专业市场的理由 交通便捷 位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本； 支持温州商贸城做专业市场的理由 地段偏远 温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应； 温州商贸城不得不做专业市场的理由 体量及建筑形态支持 温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场； 配套欠缺 温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多； 中国物业教育网 温州商贸城招商定位方向的选择原则 市场空白原则 不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争 可行性原则 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 成本导向原则 必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来 1 2 3 4 中国物业教育网 温州商贸城招商的方向 儿童用品类 女性用品类 成衣棉纺类 日用百货类 小商品类 温州商贸城可选择的 招商定位方向 综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类： 中国物业教育网 我们对温州商贸城的业态定位 妇女儿童用品 交易广场 妇女用品 儿童用品 床上用品 中国物业教育网 定位妇女儿童用品交易市场的依据 产业有支持 能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持 女性用品、儿童用品和床上用品的商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征 商业有特色 特色商业定位吸引两大消费主体——女性与儿童 零批易共存 招商易成功 此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案 中国物业教育网 定位妇女儿童用品交易市场的理由 市场有空白 苏南地区目前还没有较大规模的专业化的妇女和儿童的专业市场，以专取胜，是本项目的重要法宝 温州商贸城目前的一层门店，二三层仓库的仓储条件能够满足经营户的仓储要求 仓储要求低 调研显示，以中青年为主的工人阶层，对于女性用品、儿童用品具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。而高收入阶层亦经常驱车前往杭州、常熟、上海等地购买女性用品、儿童