营业员资格考试第二缉模拟资格考试建议答案.PDF

營業員營業員資格考試資格考試 第二第二緝緝 營業員營業員資格考試資格考試 第第二二緝緝 模擬資格考試模擬資格考試 建議建議答案答案 模擬資格考試模擬資格考試 建議建議答案答案 1) C. 物業的落成年份是由物業最早發出的入伙紙(Occupation Permit) 日期計算 。有關資料可在 查冊中產權負擔(Incumbrances) 中文件摘要編號 300811 中找到 。該份入伙紙在 1992 年 10 月 21 日發出 。 2) B. 根據一般批地條款內規定 ，發展商必須要在滿意紙 (Certificate of Compliance)發出後 (請 280800) ，滿足了政策對發展商的批地條款及限制，才 參看產權負擔欄內 ，文件摘要編號 可獲得土地的法定業 ，這時候才可把物業轉讓。不過現時很多發展商會向政府申請預 售樓花同意書 (Pre-sale Consent) 把未落成物業以樓花方式出售 。 3) D. 業權人 Chan Ying Kit 及 Chu Siu Hong 購買物業時申請了銀行按揭貸款 ，把物業抵押給 了 ABC Bank Limited (請參看產權負擔欄內 ，文件摘要編號355214 Legal Charge) ，而查 冊中顯示該筆貸款尚未清還 。故該銀行便成了上述業權人的有效債權人(債主) 。 4) E. 大廈是否准許飼養狗隻屬大廈住戶的守則 ，這些守則註明在大廈公契內。 5) D. 根據查冊顯示 ，法定押記 (摘要編號: 355214) 及 買賣合約 (摘要編號: 582298) ，兩份文 件的正下方皆未有登記解除文件 ，故仍屬有效之產權負擔，會影響物業交易。遇有有效 的產權負擔 ，作為代理必須查問賣方及向買方交待，在有需要時，應建議客戶徵詢律師 的意見 。 6) E. 確認人 (Confirmor) 是持有物業衡平法業權的人 。現時業主 Chan Ying Kit 及 Chu Siu Hong 已將物業售予 Tang Pui Man (請參看產權負擔欄內: 文件摘要編號:: 582298 買賣合 約) 。因此，Tang Pui Man 已擁有物業的衡平法上的權益 。 7) D. 根據地產代理 《常規規例》之規定 ，代理可在客戶的指示下，透過支票或電子轉賬形式 ， 在信託戶口中提取款額 。但不能從戶口中提取現金。 8) B. 一個物業不論自住或出租 ，除非獲得豁免，否則皆需要支付差餉及地租。如物業出租， 該財政年度獲得租金收益便需要支付物業稅 。 9) E. 香港的法庭在審理案件時 ，皆會根據成文法、普通法及衡平法審理案件，其間，亦會參 考習慣法(例如: 大清律例)及國際法(例如: 國際商貿 、人權公約)。雖然香港以原用英國 的普通法為主體法例 ，但香港的法院卻屬衡平法法院 ，大都以公平 、公正及良心為原則 去審理案件 ；索償人在追討賠償時 ，必須自己沒有犯錯在先 ；而審訊結果以補救 、補償 (Remedy)為優先考慮 ，例如: 禁制令 、強制執行令等 。 10) A. 租期 1 年，釐印費稅率為平均年租的 0.25% 。租金每月港幣$15,000 而免租期二星期(以 2/4 月計)計算在租期內 ，減少了租金收入 ，故可扣稅 。有關公式如下:- = (月租 x 12 個月 – 免租期應收租金)/年期 x 0.25% = ($15,000 x 12 - $15,000 x 2/4)/1 年 x 0.25% = ($180,000 - $7,500) x 0.25% = $172,500 x 25/10,000 = $431.25 = $432 由於租約一式兩份 (一份繳付正本費$432 ，另一份作副本加收$5) ，故總收費為$437 。 11) B. 如業主於 《地產代理協議 》有效期內經由另一名代理與一名買家就物業訂立買賣合約 ， 獨家代理有權向業主追討佣金 。 12) B. 根據 《授權書條例 》，一份有效的授權書的訂立