南通一品江山项目前期展策划报告.pptVIP

投资角度看项目 经济测算——前提 目标：在风险控制的前提下实现利润最大化 前提： 联排别墅：套数统计分析 Ⅰ市场研究 597 38 625 合 计 104 －－ 104 英伦上苑 87 38 125 东郊庄园 郊区别墅楼盘 130 －－ 130 博园岚郡 146 －－ 146 紫琅上郡 36 －－ 36 军山.金水湾 94 －－ 94 金河名人世家 开发区风景区 可售套数 已售套数 套数 楼盘 区域 南通市场上联体别墅相比而言,占到别墅产品的70%左右,另外的30%为双拼和独立.从上图可以看出,联体别墅的供应量为625套,除在东郊庄园已售出的38套之外,其他楼盘还未对在外销售.可见后续联体别墅供应量比较充裕,同时也说明,未来，联排别墅市场的竞争更加激烈. 南通市场上联排别墅供应充足，竞争激烈 联排别墅：面积划分研究 Ⅰ市场研究 联排别墅面积分布面积跨度较大：230-300㎡,300-400两个面积段。目前此类产品在市场上比较多见,面积规划较大的属金河名人世家,每套面积在300平方米左右.而其他楼盘的户型大部分都集中在220-300平方米左右,这对我们项目有一个比较好的启示,建议我们在做此类产品可以从面积上得到有郊控制讲究有创新,增加附加值的一面来吸引市场客户. 南通市场上联排别墅产品缺少创新 联排别墅：价格策略分析 Ⅰ市场研究 联体别墅报价最高在14000元/㎡左右,依然属名人世家和博园岚郡,与本项目形成直接的竞争。对本项目而言，突破市场市场重围需要在产品创新及价格策略等方面下功夫，尤其是总价的控制方面。 目前市场上的联排别墅价格为对外市场报价 南通别墅销售状况分析 从整体别墅去化情况来看,优山美地的去化情况非常理想,月均去化达到16套,另外,军山半岛去化情况也非常乐观,虽然军山半岛与本项目产品定位相差甚远,客户主要来源于市区,同时也说明别墅产品在军山狼山板块还是满受市区客户的追捧的.另外,远郊的东郊庄园去化速比较慢.这主要是由于该项目所处的地理位置偏远以及在产品上没有体现创新及附加值.导致销售面临瓶劲. 从独立别墅市场的现状来看,除了东郊庄园独立别墅销售情况较慢。而其他项目由于独立别墅所占的比例比较少，所以还未推出就已被预定完毕。这说明市场上的独立别墅还未得到满足。 面积合理控制，总价相对较低的别墅产品去化速度相对较快，类独立产品供应不足。 市场启示 类独立产品市场供应不足，接受度高，可适当增加此类产品比例，但面积也要适当控制； 经济型产品竞争激烈，需要在面积控制、总价控制基础上进行产品创新。 容积率集中分布在０.８－１.２之间，仅有通州的东郊庄园容积率在0.48，近期即将推出的名人世家容积率0.6。 混合型物业占据市场主流，社区鱼龙混杂，各种形态分布，档次不高，纯别墅型小区稀缺。 产品组合建议－－目前市场别墅产品规划研究 顶级产品、纯别墅社区 产品组合建议 原则： 独立别墅：增加数量，提升品质，控制总价，引领市场； 双拼别墅：提升档次，类独栋设计，增强市场竞争力； 联排别墅：控制数量，产品创新、降低总价，提升品质。 目标： 经济效益、社会效益兼顾，塑造顶级产品的基础上获得最高经济回报。 产品类型：独立别墅、独联别墅、院墅（联排别墅）。 2.53万元/㎡ 1.98万元/㎡ 1.62万元/㎡ 1.37万元/㎡ 1.23万元/㎡ 目标单价 独立 双拼 联排、双拼 联排 叠加、联排 主力产品 7.92 10.12 12.32 14.52 16.2万 可售面积 0.36 0.46 0.56 0.66 0.76 容积率 以总销售金额20亿元为标准 适当降低容积率有利于提升产品品质，对单价要求的提升也相对较小； 容积率的确定与本项目各类产品目标销售价格存在直接关联？ 容积率指标： 独立别墅：0.3 双拼别墅：0.4 联排别墅：0.7 叠加别墅：0.9 成本核算： 土地成本：8.43亿元（总） 建安成本：2000元/㎡ 其他成本：2000元/㎡ 22000 20000 19000 17000 15000 双拼别墅 / / / / 10000 叠加别墅 / 18000 16000 14000 12000 联排别墅 26000 25000 24000 23000 22000 独立别墅 0.36 0.46 0.56 0.66 0.76 容积率 单位：元/㎡ 15000 21000 26000 30000 42000 独立 64.7％ 7.5048 19.104 11.5992 / / 37200 0.36 39.24％ 5.9328 21.052 15.1192 55600 76600 200