设备维修管理319修订.pptVIP

主要分为四个方面 主力店维修管理范围 主力店维修管理的依据 主力店维修管理的要点 主力店维修管理问题的处理 1、负责对合同约定的设备设施进行大、中修维护。 2、对设备的日常操作和维修保养进行监督管理。 3、对国家和地方强制要求的定期检测内容进行监督管理。 1、《租赁合同》； 2、《物业管理合同》； 3、集团和商管总部下发的各项制度； 4、《工程管理操作指引》中的相关约定； 5、国家及行业的规范和标准。 审批流程： 支出审批流程： 发起人 分管业务副总经理 财务经理 总经理 总经理 财务副总经理 工程部总经理 分管工程副总经理 财务部总经理 分管财务副总经理 总经理 分管商管副总裁 成本控制部总经理 财务部总经理 分管财务副总裁 地方公司 区域公司 商管总部 股份公司 六、专项维修基金的使用-审批流程 设备大中修管理分为： 1）大修 大修工程是在房屋和设备设施基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理方式。 2）中修 需涉及或拆换少量主体结构或少量设备，需动用资金达到该部件15%的，但保持原房（或设备）的结构和规模的工程，维修后基本保持房屋完好率不降低。 六、专项维修基金的使用-设备大中修 2）预算的编制：由各地商管公司总经理亲自主持编制工作，须保证预算费用与实际发生维修费用的偏差控制在10%之内。各项工程均应经过充分论证方可上报，并应提供相关论证材料，照片，改造方案，图纸等。 1）按照应收租金额和相应比例计提 二、万达相关要求—2012版制度要求 2.专项维修基金的管理 1）各地商管公司应提出合理施工方案，经区域公司审核后 上报商管总部批准后方可实施 2）各地商管公司负责将各项工程进度按月上报至区域公司。各项工 程竣工验收合格后，须向区域公司上报并抄送商管总部工程部 二、万达相关要求—2012版制度要求 3.专项维修基金实施的实施管理 4.受托商业物业维修基金管理 1）管理受托商业物业的各地商管公司，须在每年7月31日完成下年度《万达广场资本性支出专项维修基金年度预报表》，经区域公司审核后上报商管总部工程部汇总审定后，报至委托方审批 2）各地商管公司依据委托方批复的工程项目及限额，报商管总部工程部审批后组织实施 3）各项工程竣工验收合格后，须向区域公司上报并抄送商管总部工程部。 二、万达相关要求—2012版制度要求 计划检修的流程 编制设备清单 月度维保计划 实施与验收 存档 监管外委公司 技术标准 根据厂家技术资料 年度维保计划 维保工作单 病历卡 自行或外委 外委评估 三、计划维保重点解析-如何编制设备清单 设备清单编制要点： 按照广场的全系统分类编制清单，明确安装位置、品牌、设备负责范围、主要参数、生产日期、启用日期等信息。 三、计划维保重点解析-年度维保计划 分专业、全面系统地编制全年维保计划,落实责任人、维保规程、维保时间及资金来源，明确维保过程中的支持性表格。 全年维保计划的编制要点 对各专业的全年维保计划进行细化分解，落实例行维修、一二三级维修、计划检修等事项安排，细化到月。 三、计划维保重点解析-月度维保计划 月度维保计划的编制要点 三、计划维保重点解析-设备保养卡、病历卡 三、计划维保重点解析-标准化保养卡 四、外委管理 外委管理的出发点： 1、行业要求（电梯等特种设备） 2、外委单位的专业性 3、规避商业管理公司的风险 万达常用的外委项目： 电梯 冷冻机组 水质处理 污水井清掏 消防主机 四、外委管理 外委管理的要求 1、在合同中细化、约定管理要求 2、留存好记录表单，见证外委维修过程 3、照片资料存档 4、取得外委合格报告并对报告进行评估 四、外委管理 研讨：如何做好外委管理？ 四、外委管理 五、主力店的维修管理 万达广场主力店主要分