武汉积玉桥首府地产项目商业多项性定位报告.ppt

3）、项目周边其它地块供应 小结： （1）根据政府的规划，本项目南边规划成江南核心区；同时和平大道靠长江区域定位为滨江商务区，这都将为项目带来大量的商务人流和消费。 （2）随着旧社区和旧工厂的拆迁，周边将大量兴建写字楼、金融、住宅和商业。尤其是项目周边的福星惠誉地块及万达地块都有较大体量的商业，居住与商业、商务的结合一方面会给本项目商业部分提供较为稳定的高端客源，另一方面也会加速本区域内商业、商务氛围的形成，同时也会大大提升区域价值。 区域一层街铺商业价值临主干道一侧可达到3万元/㎡，临次干道可达1.7万/㎡，商业价值较高，在满足商业布局总体原则的条件下建议做足一层商业，以达到商业价值最大化； 区域内在售楼盘住宅均价目前已达到约7000元/㎡-8000元/㎡，而根据我们测算，项目二楼做商业用途价值大概能达到9000元/㎡，临福星惠誉项目及和平大道一侧二层商业有较好的连续性，定位为餐饮休闲娱乐将会形成良好的消费氛围，并可提高项目辐射范围和提升项目一层价值，建议此区域做二层。 第三部分：项目不同定位方向分析 2、整体商业规划布局方案调整 总体原则：根据本项目地块特征和规划要求综合考虑福星惠誉地块商业的规划方案，主要商业区域布置在临和平大道侧，通过本项目的主力店和福星惠誉的超市主力店形成哑铃状布局，在中间布置街区、隧道用地区域布置广场（规划限制），来拉动街区人流和提升街区商业价值。 考虑新增友谊大道与广场路段单层商业街 在积玉桥项目概念规划方案的基础上，隧道用地的广场侧和另一侧的规划路沿线布置单层商业街，贯通至友谊大道，形成围合式布局。 第三部分：项目不同定位方向分析 规划理由： 区间路隧道用地上，规划设计了广场、休闲系统、体育锻炼设施等，能够为区域商铺带来消费人流和增加商业氛围； 沿线正对面为武汉理工大学教职工宿舍区和康乐里社区，约有人口3300人； 友谊大道余家湖站拥有公交线路6条，也是未来本社区和周边人口出行的一个重要方式和通道。 业态上主要以社区便利配套、运动健身体育用品等为主。 商业街建议规划单层，进深10米左右，单铺面积控制在40平米左右。 第三部分：项目不同定位方向分析 ·建议和平大道方向不设内街 此方案布局，没有聚客力的主力店，很难吸引人流来此消费，商业存活率较低。 临和平大道方向街铺展示性较好，商业价值也最高，如规划内街，小区出入口位于规划路方向，人流导向与布局规划相背离，商业价值也不大。 友谊大道方向不规划商业 鉴于友谊大道区域主要以汽车4S店及汽修汽配业态为主，商业价值、商业氛围和形象一般，临此区域不设置商业。 商业街规划层数 通过调研可知，目前武汉市场上定位餐饮、休闲娱乐类的社区商业，都规划双层商业街，一层主要经营社区配套业态、商铺面积较小，二层经营餐饮、休闲娱乐业态，租赁面积较大。虽然餐饮、休闲娱乐类商家承租较弱（40—70元/㎡·月）但为了提升项目特色，突出商业优势，提高一层商铺销售溢价，建议大部分街铺规划两层。 第三部分：项目不同定位方向分析 商铺使用均好性规划 为了使商铺利用价值最大化，建议一层单间商铺面积不超过50平米，门宽为4米左右，进深不超过10—12米，为了增加商铺使用价值，建议层高为6.2米。 根据同类项目调研可知，二层商铺根据相关业态经营需要，商铺面积至少需要80平米以上，因此二层商铺面积规划80—120平米。 商铺配套规划 商铺应具备餐饮功能，设置烟道、化油池、上下水、排污等配套设施。 第三部分：项目不同定位方向分析 二、多向定位 1、定位方向一 根据以上调研总结的武汉典型社区商业中心业态比例规律及项目自身情况，做以下定位： 定位方向一：社区商业中心 业态组合：主力店+餐饮、休闲娱乐+商业街 业态 经营面积（㎡） 所占比例 主力店 17000 49% 社区配套 4000 11% 餐饮 5000 14% 休闲娱乐 9000 26% 合计 35000 100% 第三部分：项目不同定位方向分析 （1）、布局方式 主力店+次主力店+街区 （2）、业态平面 第三部分：项目不同定位方向分析 （3）、商户资源需求分析 类别 意向需求面积（㎡） 休闲、娱乐 10000—13000 大型餐饮 3000 服装百货 400 社区配套 3000 合计 16400—19400 该定位下休闲娱乐业态商户资源满足项目要求，餐饮、社区配套等商户资源尚需要进一步拓展。 第三部分：项目不同定位方向分析 （4）、招商与经营可行性分析 1）、招商可行性分析 项目周边固定居民人数较多，未来新建小区也会带来新增人口，目前仅武商量贩一家超市，且即将面临拆迁，不能满足居民需求，存在市场空白。由于洽谈主力店需要时间较长，前期